Ajaib.co.id – Krisis pandemi yang meluas di tahun 2020 adalah sebuah hal yang tak diduga kedatangannya Berbagai sektor usaha, termasuk sektor properti seolah terpukul seiring dengan pembatasan sosial yang diberlakukan untuk mengerem penyebaran virus. Sebelumnya dalam beberapa tahun terakhir sektor properti memang mengalami penurunan, menjadi semakin parah di tahun 2020.
Indonesia Property Watch (IPW) menemukan bahwa permintaan di industri properti telah anjlok 60% yoy di kuartal pertama 2020. Padahal di Kuartal I-2019 pertumbuhan masih positif sebesar 10,9% yoy. Pelemahan di sektor properti kemudian berlanjut di Kuartal II-2020.
Kemudian di kuartal III sektor properti mulai bangkit didorong oleh permintaan di segmen rumah tapak kelas menengah tipe 22 hingga 70 dengan harga di bawah Rp 2 miliar. Sementara itu volume penjualan melemah pada rumah-rumah tapak tipe lainnya.
Bahkan hingga kuartal IV-2020 pertumbuhan KPR rumah tapak segmen menengah ini naik 7,1 persen, lebih tinggi dibandingkan di periode yang sama tahun 2019 yang hanya bertumbuh 5 persen saja.
Dengan demikian emiten properti saham CTRA yang memang menargetkan segmen menengah tipe di bawah Rp 2 miliar justru mendulang berkah daripadanya. Adapun 68% prapenjualan memang berasal dari permintaan rumah tapak tipe 22 sampai 70 yang harganya di bawah Rp 2 miliar per unit.
Oleh karenanya tak seperti emiten properti lainnya, emiten saham CTRA justru bertumbuh secara positif di tahun 2020 dan secara konsensus meyakini bahwa pertumbuhannya ini akan terus berlanjut di 2021.
Profil Emiten
PT Ciputra Development Tbk (kode saham CTRA) adalah perusahaan yang kegiatan usahanya terpusat pada pengembangan dan pengelolaan properti. Didirikan sejak tahun 1981 oleh Ciputra dengan nama PT Citra Habitat Indonesia dan melakukan penawaran saham perdana di tahun 1994 dengan kode saham CTRA.
CTRA saat ini adalah salah satu salah satu perusahaan properti terkemuka yang terdiversifikasi di Indonesia. Portofolio proyek emiten termasuk perumahan, apartemen, perkantoran, mall, hotel, rumah sakit dan lapangan golf yang tersebar di 34 kota di seluruh Indonesia.
Proyek besutan emiten saham CTRA misalnya saja CitraGarden City di Jakarta, CitraRaya di Tangerang, CitraLand di Surabaya dan Medan dan Vida View Apartment di Makassar. Yang lainnya adalah seperti Somerset Grand Citra Jakarta, Ciputra Mall & Hotel Jakarta dan Semarang, Ciputra World Surabaya dan Jakarta, Rumah Sakit Ciputra Tangerang.
Pemegang saham terbesar Ciputra adalah PT. Sang Pelopor sebesar 52,77% dan sisanya sebanyak 47,11% dipegang oleh masyarakat. Dengan jumlah saham beredar sebanyak 18.560.303.397 lembar di harga Rp 1150 per saham maka kapitalisasi pasarnya adalah sebesar Rp 21.344.348.906.550.
Cakupan Usaha
Jadi pendapatan CTRA dibagi menjadi pendapatan berulang dan non-berulang. Pendapatan non-berulang bisa kamu lihat detilnya di atas yang terdiri dari rumah hunian dan ruko, kavling tanah, kantor dan apartemen. Pendapatan non-berulang atas kantor menandakan penjualan putus atas unit-unit kantor di area yang dikuasai CTRA.
Sedangkan pendapatan berulang yang dimiliki CTRA terdiri dari pusat niaga seperti mall dan perbelanjaan lainnya, rumah sakit, penyewaan kantor, hotel, lapangan golf dan lainnya. Berdasarkan data cakupan usaha yang dikompilasi dari laporan keuangan sejak 2017 didapat bahwa pendapatan CTRA terdiri dari 74,6% pendapatan non-berulang dan sisanya 24,4% adalah pendapatan berulang.
Meskipun secara umum total pendapatan CTRA menurun dari Rp 4,655 triliun di Kuartal III-2019 menjadi hanya Rp 4,24 triliun di Kuartal III-2020 namun secara kualitas sumber pendapatan utamanya meningkat.
Kamu bisa lihat di atas bahwa rumah hunian dan ruko menjadi pendapatan utama emiten. Per kuartal III-2020 segmen rumah hunian dan ruko naik menjadi Rp 2,38 triliun di mana sebelumnya di periode yang sama di Q3-2019 adalah sebesar Rp 2,24 triliun.
Adapun dalam segmen pendapatan non-berulang penjualan kavling tanah juga meningkat namun penjualan unit kantor dan apartemen turun selama pandemi. Hal ini dapat dimaklumi karena adanya pemberlakuan Work From Home dan lagi mayoritas apartemen yang dijual CTRA disewa oleh mereka yang berada di lingkungan bisnis dan sekitar kampus.
Selama 2020 hingga September pendapatan berulang emiten turun dari Rp 1,38 triliun di September 2019 menjadi Rp 1,02 triliun di September 2020. Penurunan utamanya terjadi di sub-segmen yang terdiri dari pendapatan pusat perbelanjaan dan hotel dan lapangan golf.
Di sisi lain pendapatan dari rumah sakit naik, hal ini dimengerti karena selama pandemi kesehatan adalah hal yang diutamakan semua orang. Akan tetapi ada satu hal yang menarik di sini bahwa penyewaan unit kantor meningkat, di sisi lain penjualan putus atas unit kantor menurun. Namun kita tidak akan detil pada satu hal tersebut karena kontribusi atas total pendapatan kecil saja.
Kita akan fokus pada sub-segmen penjualan rumah hunian dan ruko saja karena kontribusinya yang besar. Selain itu kita juga akan membahas prospek ke depannya di tahun 2021 dari pendapatan berulang setelah mall, kantor dan hotel di seluruh Indonesia diizinkan kembali beroperasi penuh seperti biasa.
Hingga akhir 2020 CTRA membukukan pendapatan prapenjualan atau marketing sales senilai Rp 5,5 triliun. Padahal target emiten semula hanya Rp 4,5 triliun saja. Pastinya jika diiringi dengan peningkatan kinerja dari segmen pendapatan berulang akan lebih baik lagi.
Emiten cukup percaya diri untuk membagikan resepnya bisa melewati pandemi dengan baik. Manajemen, dalam wawancaranya dengan Bisnis, mengatakan bahwa prapenjualan perseroan didominasi oleh properti di bawah harga Rp 2 miliar dan dibeli langsung oleh pembeli end user. Memang penjualan rumah tapak di segmen menengah, yakni yang dihargai di bawah Rp 2 miliar per unit, sedang digemari selama pandemi.
Manajemen CTRA mengapresiasi sekali animo pasar yang tinggi atas hunian compact dan fungsional yang ditawarkan CTRA di Cluster The New Areca di Cibubur-Cileungsi selama pandemi. Memang strategi emiten saat ini adalah meluncurkan produk hunian bagi milenial dengan harga menengah.
Review Laporan Keuangan Terakhir
| Sep-20 | Sep-19 | |
| Total Pendapatan | 4.240.065 | 4.655.393 |
| Laba Bersih | 230.417 | 454.365 |
| Ekuitas | 16.863.695 | 16.965.202 |
| Total Aset | 38.784.329 | 35.494.083 |
| Total Liabilitas | 21.920.634 | 18.528.881 |
Hingga September 2020, total pendapatan CTRA adalah sebesar Rp 4,24 triliun dengan laba bersih senilai Rp 230 miliar saja. Padahal sebelumnya per September 2019 total Pendapatan adalah sebesar Rp 4,65 triliun dengan laba bersih sebesar Rp454,36 miliar. Artinya ada penurunan pendapatan sebesar 8,9% dan penurunan laba sebesar 49,4% secara yoy.
Penurunan ini ada hubungannya dengan porsi pendapatan emiten, pendapatan berulang emiten berupa pusat perbelanjaan, hotel dan lain sebagainya ternyata mendatangkan marjin laba yang lebih besar untuk emiten.
Selama pandemi kita mengetahuj bahwa jam operasional pusat perbelanjaan, hotel dan lainnya dibatasi untuk mencegah penularan wabah COVID-19. Hal ini menjelaskan mengapa marjin laba emiten turun hingga setengahnya meski pendapatan hanya turun sedikit.
Ekuitas tidak banyak berubah namun total liabilitas naik sebanyak Rp 3,4 triliun menjadi Rp 21,92 triliun dari sebelumnya di September 2019 hanya sebesar Rp 18,52 triliun.
Kenaikan liabilitas meningkatkan total aset menjadi Rp 38,78 triliun bertumbuh 7,15% dari sebelumnya Rp 35,49 triliun di Kuartal III-2019. Emiten memang melakukan belanja modal, terlihat dari persediaan lahan mentahnya yang meningkat. Berikut rasio-rasio yang dapat diperhatikan.
Rasio
| Sep-20 | Sep-19 | |
| NPM | 5,43% | 9,76% |
| ROA | 0,59% | 1,28% |
| ROE | 1,37% | 2,68% |
| DER | 130% | 109% |
| BVPS (Rp) | 908,60 | 914,07 |
| EPS (Rp) | 12,41 | 24,48 |
| PBV | 1,38 | 1,09 |
| PER | 100,69 | 40,85 |
Secara umum rasio profitabilitas perseroan menipis; marjin laba bersih (NPM) turun menjadi 5,43% saja dari sebelumnya 9,76% di September 2019. Laba per modal kerja alias ROE pun menciut menjadi 1,37% padahal sebelumnya adalah 2,68% di September 2019. Laba per aset atau ROA menciut menjadi 0,59% padahal sebelumnya masih di atas 1%, hal ini wajar karena aset bertambah besar namun laba menurun.
Jadi pendapatan terbesar emiten memang berasal dari pendapatan non-berulang, utamanya sub-segmen rumah hunian dan ruko. Pendapatan dari segmen ini naik karena didorong permintaan rumah tapak tipe menengah dengan harga di bawah Rp 2 miliar selama pandemi.
Pendapatan non-berulang membukukan marjin laba bersih lebih kecil dari pendapatan berulang. Karena pendapatan dari pusat perbelanjaan, hotel dan sewa apartemen turun selama pandemi maka marjin labanya juga turun.
Tingkat utang per ekuitas alias DER dari saham CTRA naik menjadi 130% disebabkan belanja modal yang dilakukan emiten yang meningkatkan total asetnya. Dengan BVPS di harga Rp 908 maka harga saat ini mencerminkan PBV sebesar 1,38. PER-nya sendiri naik menjadi 100,69x. Keduanya menandakan bahwa harga saham CTRA sedang berada di level premium untuk saat ini.
Review Kinerja
Secara umum kinerja yang dibukukan CTRA cukup mantap dengan pertumbuhan pendapatan sebesar CAGR 5,7% sejak 2017. Laba bersih sendiri bertumbuh rata-rata 10,63% per tahun. Pertumbuhan laba bersih yang lebih pesat dari besar pertumbuhan pendapatan menandakan adanya upaya emiten untuk melakukan efisiensi beban.
Besar ROE dan ROA masing-masing naik tipis sebanyak 1% dari 2017 ke 2018 demikian juga dengan NPM. Kestabilan kinerja yang alon-alon tapi kelakon ini cukup memikat banyak investor dalam berinvestasi.
Dividen
Setiap tahunnya CTRA rutin membagikan dividen sebesar beberapa belas persen dari laba bersih yang diperoleh dari tahun sebelumnya. DI tahun 2020 emiten membagikan 12,26% laba bersih yang diperolehnya di tahun 2019 dalam bentuk dividen tunai Rp 8 per saham.
Di tahun 2019 sebanyak 15,94% dari laba bersih yang diperolehnya di 2018 dibagikan sebagai dividen tunai Rp 10 per saham. Sedangkan di tahun berikutnya rasio payout-nya adalah 18,78%. Emiten rupanya lebih senang menahan sebagian besar labanya untuk digunakan untuk ekspansi lebih besar lagi.
Prospek
- Suku Bunga Rendah
Prospek bagi segmen pendapatan non-berulang perseroan terletak pada suku bunga acuan yang kini sedang rendah yang diharapkan akan meningkatkan pembelian rumah dengan skema KPR. Harapan ini didukung oleh fakta laporan perbankan bahwa segmen rumah menengah sebagian besar dibeli dengan skema KPR.
Oleh karenanya CTRA yang memang menargetkan milenial kelas menengah ke bawah diharapkan akan mendulang pendapatan lebih banyak lagi di tahun 2021 dengan suku bunga yang rendah.
Adapun pemerintah mendukung masyarakat untuk mengambil KPR dengan memasukkannya sebagai bagian prioritas dalam program PEN. Anggaran yang dialokasikan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) untuk pembiayaan perumahan di tahun 2021 adalah sebesar Rp 26,47 triliun. Sebelumnya di tahun 2021 hanya sebesar Rp 17,94 triliun.
- Vaksinasi
Sedangkan vaksinasi akan menjadi katalis positif bagi pendapatan non-berulang emiten yang terdiri dari pendapatan pusat perbelanjaan, hotel, sewa kantor, dll. Selama pandemi ruang gerak masyarakat terbatas, operasional jam buka mall dan pusat perbelanjaan pun telah dibatasi.
Dengan diberlakukannya vaksinasi masal maka aktivitas dan produktivitas masyarakat diharapkan akan kembali meningkat dan jam operasional pun bisa diperpanjang kembali normal seperti sebelum pandemi melanda. Hal ini berdampak sangat baik bagi emiten karena marjin laba lebih besar dari pendapatan berulang.
Kesimpulan
Dalam riset yang dilakukan emiten, sejak 2019 emiten telah memusatkan perhatiannya pada properti hunian rumah tapak segmen menengah ke bawah. Dikatakan menengah ke bawah karena harga rumah per unitnya adalah Rp 2 miliar ke bawah. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi krisis penurunan permintaan di sektor properti yang terjadi sejak tahun 2017 sebagaimana yang dialami oleh semua emiten properti.
Per September 2020 kendati total pendapatan turun, namun pendapatan dari sub-segmen rumah hunian dan rukonya bertumbuh dan sub-segmen ini adalah pendapatan terbesar emiten. Adapun 68% marketing sales perumahannya adalah rumah-rumah tapak dengan harga kurang dari Rp 2 miliar. Cluster The New Areca di Cibubur-Cileungsi pun sukses dipasarkan saat PSBB diberlakukan di tahun 2020.
Kini emiten mengincar konsumen end-user menengah ke bawah yang lebih banyak mengandalkan skema KPR. Dengan fokusnya pemerintah untuk meningkatkan pembelian rumah dengan KPR maka CTRA akan diuntungkan daripadanya.
Sedangkan katalis untuk segmen pendapatan berulangnya datang dari distribusi vaksinasi masal. Jika pandemi berhasil dientaskan maka pusat perbelanjaan, mall, resto dan hotel pun akan diizinkan untuk beroperasi penuh seperti sebelumnya. Hal ini baik adanya karena marjin laba bersih emiten memang lebih tebal dari segmen pendapatan berulang.
Disclaimer: Tulisan ini berdasarkan riset dan opini pribadi. Bukan rekomendasi investasi dari Ajaib. Setiap keputusan investasi dan trading merupakan tanggung jawab masing-masing individu yang membuat keputusan tersebut. Harap berinvestasi sesuai profil risiko pribadi.
