Analisa Saham

Bedah Saham SMRA – Emiten Properti yang Pandai Beradaptasi

Sumber: Summarecon Agung

Ajaib.co.id – PT Summarecon Agung Tbk (kode saham SMRA) adalah perusahaan yang bergerak di bidang pengembangan properti. Selain pengembangan properti kini emiten juga mengembangkan usahanya ke properti yang ditujukan untuk investasi, rekreasi dan perhotelan, dan lainnya.

Beberapa kota terpadu di Indonesia yang dikembangkan oleh emiten diantaranya Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong dan Summarecon Bekasi.

Properti investasi yang dikembangkan perusahaan dipusatkan di perkotaan dengan akses yang strategis, misalnya saja apartemen, petak perumahan dan rumah kantor (SOHO), dll. Segmen usaha rekreasi dan perhotelan milik emiten diantaranya country club, hotel dan rumah sakit.

Emiten didirikan pada tanggal 26 November 1975 dan melakukan penawaran saham perdana di papan utama bursa di tanggal 7 Mei 1990 dengan kode saham SMRA. Dengan jumlah saham beredar sebanyak 14.426.781.680 lembar, kapitalisasi pasar SMRA adalah sebesar Rp 12,05 Triliun.

Adapun pemegang saham dengan total kepemilikan yang signifikan diantaranya PT Semarop Agung (33,78%), PT Sinarmegah Jayasentosa (6,6%), sedangkan saham SMRA yang ditransaksikan di publik adalah sebanyak 59,62% dari total saham beredar.

Review Laporan Keuangan Terakhir

(Rupiah penuh) 2020 2019
Total Pendapatan 5,02 triliun 5,94 triliun
Laba Bersih 245,9 miliar 613,02 miliar
Ekuitas 9,08 triliun 9,45 triliun
Total Liabilitas 15,83 triliun 14,99 triliun

Kinerja emiten saham SMRA per tahun 2020 sedikit terkoreksi dari tahun sebelumnya, namun masih lebih baik ketimbang emiten properti lainnya. Adapun total pendapatan per tahun 2020 turun 15,4% menjadi Rp5,02 triliun, sebelumnya sebesar Rp5,02 triliun di tahun fiskal 2019. Kendati pendapatan hanya turun 15,4% saja, laba bersih terkoreksi hingga 59,8% menjadi Rp245,9 miliar.

Menilik lebih detil, masalah terletak pada segmen usaha Rekreasi dan Perhotelan yang membukukan kerugian sebesar Rp76,63 miliar dan menggerus laba yang dihasilkan segmen usaha lainnya. 

Liabilitas meningkat menjadi Rp15,83 triliun dari semula hanya Rp14,99 triliun, kewajiban yang diambil adalah berupa utang berbunga dengan jangka waktu lebih dari satu tahun alias jangka panjang. Penambahan utang telah membuat ekuitas berkurang menjadi Rp9,08 triliun dari semula Rp9,45 triliun di tahun 2019.

Review Kinerja

Pembahasan tentang kinerja akan dimulai dari segmen usaha untuk mengetahui performa masing-masing kontributor pendapatan usaha. Berikut laporannya:

Data yang diperoleh hanya menampilkan rincian hingga laba usaha saja sehingga tak diketahui dengan detil segmen usaha mana yang beban keuangannya paling tinggi.

Secara umum emiten memiliki tiga segmen usaha dengan kontribusi yang signifikan yakni Pengembangan Properti, Properti Investasi dan Rekreasi Perhotelan. Pemasukan lainnya dimasukkan secara keseluruhan dalam segmen usaha Lain-lain.

Pendapatan paling besar adalah berasal dari pengembangan properti, sejauh ini pendapatan yang masuk selalu meningkat di segmen usaha ini dengan pertumbuhan tahunan rata-rata (CAGR) sebesar 2,22%.

Yang menarik adalah Marjin Laba Usaha (OPM) dari segmen ini juga besar dan ada tren kenaikan di dalamnya yang mencirikan peningkatan efisiensi beban-beban.

Di tahun 2018 saja OPM dari SMRA adalah sebesar 27,79%, menjadi 24,71% di tahun 2019 namun bangkit di tahun 2020 menjadi 33,53%. Harap diingat bahwa tahun 2020 adalah tahun yang cukup sulit bagi rata-rata emiten properti, namun emiten saham SMRA mampu meningkatkan pendapatannya di segmen pengembangan properti rumah hunian berkat strategi yang lincah dari emiten.

Dalam wawancara antara perwakilan manajemen Summarecon bersama Bisnis Indonesia, diketahui emiten saham SMRA mengubah target pasarnya untuk mengincar segmen menengah ke bawah dengan fokus pada rumah tapak selama 2020.

Strateginya berbuah hasil, berbekal nama baik sebagai pengembang properti mewah, hunian rumah tapak dengan harga di bawah Rp1,2 miliar dari SMRA laris manis di pasaran sepanjang tahun 2020. Pengelolaan beban juga sangat baik dan berhasil membukukan marjin laba usaha lebih besar dari sebelum-sebelumnya yakni 33,53%.

Sayangnya di tahun 2020 segmen properti investasi dan perhotelan tak berjalan dengan baik. Sebelum pandemi COVID-19 pendapatan di kedua segmen ini meningkat namun di tahun 2020 kedua segmen usaha dari emiten saham SMRA ini mesti membukukan penurunan pendapatan.

Diketahui pendapatan dari properti yang dijual untuk memikat publik yang tertarik untuk berinvestasi di properti menurun menjadi Rp893 miliar saja di tahun 2020, sebelumnya adalah Rp1,59 triliun di 2019. Marjin laba usaha pun turun menjadi 20,40% saja, padahal sebelumnya di 2019 sebesar 41,59%. Hal ini dikarenakan emiten berusaha menekan keuntungan untuk merangsang penjualan di segmen Properti Investasi.

Segmen Rekreasi dan Perhotelan lebih sulit lagi kondisinya. Sepanjang tahun 2020 jam operasional tempat-tempat hiburan, pusat perbelanjaan dan perhotelan mesti dibatasi karena diharuskan tunduk pada protokol kesehatan yang diterapkan pemerintah untuk menekan angka kasus COVID-19.

Akibatnya pendapatan segmen Rekreasi dan Perhotelan SMRA mesti terkoreksi menjadi Rp153 miliar saja dengan rugi usaha sebesar Rp76,63 miliar, dengan demikian pertama kalinya segmen usaha milik emiten saham SMRA yang satu ini membukukan marjin laba usaha (OPM) yang minus yakni -50%.

Secara umum marjin laba bersih terkoreksi menjadi 4,89% saja, padahal di tahun-tahun sebelumnya selalu berada di atas 10%. Dapat dikatakan performa emiten di tahun 2020 diselamatkan oleh segmen usaha Pengembangan Properti yang masih membukukan peningkatan keuntungan. Berikut ulasan mengenai keseluruhan kinerja keuangan emiten;

Tahun Pendapatan Laba Bersih Ekuitas Liabilitas
2017 5,64 triliun 532,4 miliar 8,35 triliun 13,3 triliun
2018 5,66 triliun 690,62 miliar 9,06 triliun 14,23 triliun
2019 5,94 triliun 613,02 miliar 9,45 triliun 14,99 triliun
2020 5,02 triliun 245,9 miliar 9,08 triliun 15,83 triliun
CAGR -2,82% -29,12% 2,12% 4,44%

Adapun pendapatan naik setiap tahunnya namun harus terkoreksi tipis di tahun 2020 berkat pembatasan sosial yang diterapkan pemerintah yang membatasi jam operasional perhotelan milik emiten.

Selain itu pandemi juga telah mengurangi minat investasi masyarakat. Pendapatan emiten selama empat tahun terakhir berada pada kisaran Rp5 triliun dengan tren naik yang baik namun harus terkoreksi di tahun 2020.  

Mengenai liabilitas, emiten telah menunjukkan peningkatan terhadap liabilitas dengan tingkat pertumbuhan tahunan rata-rata sebesar 4,44%, terakhir di tahun 2020 jumlah liabilitas dari SMRA sebesar Rp15,83 triliun. Peningkatan liabilitas terasa memberatkan karena utang yang diambil adalah utang berbunga.

Dari sisi laba bersih terdapat penurunan angka laba bersih sejak tahun 2019 gegara peningkatan beban keuangan alias bunga dari liabilitas hasil dari meningkatnya liabilitas berbunga jangka panjang yang diambil emiten sejak tahun 2019. Hal tersebut membuat marjin laba emiten menurun. Berikut kompilasi data mengenai rasio liabilitas dan profitabilitas emiten;

Tahun ROE GPM NPM DER Current ratio ICR
2017 6,37% 45,48% 9,44% 159,32% 1,46 347,99
2018 7,62% 48,38% 12,20% 157,15% 1,45 609,25
2019 6,49% 47,96% 10,32% 158,60% 1,24 2,00
2020 2,71% 45,57% 4,89% 174,31% 1,42 1,24

Efisiensi beban pokok pendapatan oleh SMRA berada pada level stabil sehingga marjin laba kotor (GPM) berada pada kisaran 40-an persen setiap tahunnya.

Akan tetapi kita mendapati bahwa meski GPM emiten berada pada kisaran yang stabil, marjin laba bersih (NPM) emiten berkata sebaliknya, NPM emiten semula meningkat dari 9,44% di 2017 dan menjadi 12,2% di tahun 2018, NPM dari SMRA kemudian turun menjadi 10,32% di tahun 2019 dan menjadi 4,89% di 2020.

Kita mengetahui bahwa di tahun 2020, segmen usaha perhotelan emiten mengalami kerugian dan segmen properti investasi mengalami penurunan kinerja. Namun apa yang terjadi di tahun 2019? Mengapa NPM di tahun 2019 menurun dibandingkan dengan NPM di tahun 2018? Jawabannya ada pada kualitas liabilitas yang diambil emiten di tahun 2019.

Kita mendapati informasi bahwa liabilitas emiten setiap tahunnya mengalami peningkatan dengan CAGR sebesar 4,44%. Ini tentu bukan angka pertumbuhan yang besar. Ternyata sejak 2019 emiten mengambil pinjaman yang berbeda dari biasanya, pinjaman kali ini adalah pinjaman berbunga dan bunganya telah menggerus laba usaha dan menyisakan laba bersih yang lebih rendah.

Informasi mengenai meningkatnya liabilitas dilanjutkan dengan melihat rasio kesehatan keuangan jangka pendek yakni Current Ratio yang stabil berada di kisaran angka 1,4x.

Rasio ini memang seharusnya bernilai lebih dari satu, ketika Current Ratio bernilai lebih dari satu hal ini memperlihatkan bahwa utang jangka pendek yang diambil emiten tidak membahayakan perusahaan secara jangka pendek.

Lalu rasio ICR atau rasio kecukupan modal memperlihatkan bahwa di tahun 2017 dan 2018 emiten memiliki rasio ICR 347 dan 609 yang menandakan bahwa emiten sangat mumpuni dalam memenuhi bunga pinjamannya.

Dengan kata lain utang berbunga emiten di tahun 2017 dan 2018 sangat sedikit dibandingkan dengan laba usahanya. Namun di tahun 2019 angka ICR turun hingga menjadi 2x saja dan turun terus hingga 1,24x saja di 2020.

Sebagai informasi rasio ICR adalah rasio yang membagi laba sebelum pajak, amortisasi dan depresiasi dengan beban keuangan alias bunga pinjaman.

Current ratio yang stabil diiringi dengan peningkatan total liabilitas dan menurunnya ICR menandakan utang tambahan yang diambil emiten adalah utang berbunga dengan jangka waktu lebih dari satu tahun alias jangka panjang.

Dividen

Sejak 2017 hingga 2019 emiten membagikan Rp5 per lembar saham sebagai dividen tunai dari laba bersih yang didapatnya. Namun di tahun 2020 emiten memutuskan untuk tidak membagikan dividen setelah mendapat restu dari para pemegang saham dalam Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa pada bulan Agustus silam.

Hal ini dapat dimaklumi karena tahun 2020 memang tahun yang sulit bagi kebanyakan emiten properti, tak terkecuali SMRA yang mengalami penurunan di segmen usaha perhotelan dan investasinya.

Tapi dalam keadaan normal pun dividen SMRA tetap tidak terlihat menarik, berikut data yang dapat disampaikan;

Tahun DPS (Rp) Div. Yield Div/Laba
2017 5 0,42% 14%
2018 5 0,56% 10%
2019 5 0,48% 12%
2020 0 0,00% 0%

Jadi setiap tahunnya dengan membagikan Rp5 per lembar saham artinya emiten telah membagikan sebanyak 14% paling banyak dari laba bersih yang diperolehnya di tahun sebelumnya kepada investor, lihat bagian Div/Laba.

Emiten lain membagikan dividen lebih banyak dari itu! Dan itu artinya sebagian besar laba ditahan oleh emiten. Besar dividen dibandingkan dengan harga sahamnya pun cenderung kurang menarik, perhatikan bagian Div. Yield!

Kesimpulan

SMRA adalah emiten properti yang menarik terutama di segmen usaha Pengembangan Propertinya. Strategi yang diterapkan emiten dalam marketing properti rumah tapaknya di tahun 2020 dapat dikatakan sangat gesit sehingga emiten tak perlu merasakan penurunan kinerja yang terlalu parah di tahun 2020.

Segera setelah situasi kembali normal segmen usaha Rekreasi dan Perhotelan emiten akan kembali bangkit, demikian pula dengan segmen usaha Investasi Propertinya.

Dilihat dari marjin laba, emiten membukukan marjin laba kotor (GPM) sedikitnya 40 persenan setiap tahun. Sayangnya stabilitas GPM emiten tidak dibarengi dengan stabilitas marjin laba bersih (NPM). NPM emiten turun sejak tahun 2019 menjadi 10% saja dan menjadi 4% saja di tahun 2020. Hal ini gegara utang berbunga jangka panjang yang diambil emiten di tahun 2019.

Secara jangka pendek emiten berada dalam kondisi sehat, namun secara jangka panjang rasio utang per ekuitas emiten meningkat menjadi 174%. Bunga pinjaman ini tidak mencederai kesehatan keuangan emiten secara umum namun mengurangi marjin laba bersih dan hal ini dapat dijadikan bahan pertimbangan bagi investor.

Kesimpulannya adalah; SMRA adalah emiten properti bagus yang lincah dalam strategi marketing dengan GPM 40 persenan setiap tahun, namun profitabilitas secara NPM menurun gegara bunga pinjaman hasil liabilitas yang diambil di tahun 2019.

Secara jangka pendek emiten aman, secara jangka panjang kurang sehat karena rasio DER selalu diatas 1x dan akhir-akhir ini meningkat. Dan jika mengharapkan dividen, emiten hanya membagikan antara 10-14% dari laba bersihnya. Secara kualitatif sejauh ini SMRA tidak berada di level sangat baik, hanya berada di kisaran cukup baik saja.

Disclaimer: Tulisan ini berdasarkan riset dan opini pribadi. Bukan rekomendasi saham atau investasi dari Ajaib. Setiap keputusan investasi dan trading merupakan tanggung jawab masing-masing individu yang membuat keputusan tersebut. Harap berinvestasi sesuai profil risiko pribadi

Artikel Terkait