Analisa Saham, Saham

Bedah Saham APLN – Melempem Bukan Karena Pandemi Saja

Sumber: Central Park Mall

Ajaib.co.idPT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) terkenal berkat aktivitas promosinya yang gencar di media televisi. Dibawakan oleh artis berperawakan sangat meyakinkan Fenny Rose, properti APLN sukses dipasarkan dengan jargon “Senin harga naik”. Jadi apakah Senin nanti saham APLN naik? 🙂

Trihatma Kusuma Haliman diduga kuat sebagai faktor-X dibalik gemilangnya riwayat kinerja emiten saham APLN sebelum tahun 2017. Agaknya tak berlebihan disebut sebagai faktor-X karena sejak bekerja di perusahaan properti milik ayahnya ini proyek-proyek yang digarapnya sukses besar. Mulai dari pengembangan kawasan Sunter, hingga menjadi pengembang terkemuka dengan membangun puluhan proyek dan superblok di seluruh Indonesia.

APLN sukses memasuki pangsa pasar masyarakat kelas menengah, menengah bawah dan menengah atas. Bahkan Podomoro juga sukses mengambil alih proyek macet Senayan City dan Plaza Semanggi dan memperbaiki kinerjanya. Setelah kinerja mengilap Senayan City dan Plaza Semanggi dilepas di harga tinggi ke grup Lippo.

Pendapatan emiten saham APLN luar biasa selama beliau menjabat. Tercatat beliau memegang kendali sebagai pemimpin sejak 1986 hingga 2016. Pertumbuhan penjualan rata-rata tahunan (CAGR) 2010-2016 adalah 20,43% per tahun.

Setelah jabatan bergensi tersebut dilepas Trihatma di tahun 2016, penjualan APLN tertinggi adalah setahun setelahnya yaitu di tahun 2017. Setelahnya penjualan berlangsung melempem hingga kini. Kini emiten saham APLN dijerat utang dengan jatuh tempo di depan mata, ditambah lagi adanya pandemi COVID-19 semakin mempersulit emiten. Bahkan untuk melepas aset investasinya sekalipun emiten ini seperti kepayahan.

Bagaimana ke depannya?

Profil Emiten

PT Agung Podomoro Land Tbk (kode saham APLN) adalah perusahaan yang bergerak di bidang pengembangan properti. Propertinya berada di berbagai wilayah di Indonesia, seperti Jakarta, Bandung, Medan, Batam, Makassar, Bali dan Balikpapan.

Proyek-proyek Agung Podomoro Land yakni superblok Podomoro City, The Best Superblock Residence versi Majalah Property tahun 2009. Podomoro City terdiri dari area seluas 21 hektar di Jakarta Barat dengan 11 menara apartemen, 85 ruko, 216 ruang perkantoran. Lalu ada hotel bintang lima Pullman yang dikelola Accor dengan 370 kamar.

Proyek lainnya adalah GreenBay Pluit, superblok seluas 12 hektar di pantai utara Jakarta. Superblok ini meliputi 12 menara apartemen, satu shopping arcade, dan satu pusat perbelanjaan, dengan 3,5 hektare botanical garden. Terdapat 57 proyek lainnya yang telah digarap APLN yang tak bisa disebut satu-persatu.

PT Agung Podomoro didirikan oleh Anton Haliman sejak tahun 1969. Kemudian tongkat estafet kepemimpinan diserahkan kepada Trihatma Kusuma Haliman, anak dari Anton Haliman, di tahun 1986.

Trihatma adalah lulusan Jerman, jurusan Teknik Arsitektur Universitas Trier, lulus tahun 1973. Kemudian beliau dipanggil pulang oleh ayahandanya dan menjadi karyawan Agung Podomoro tahun 1973-1986.

Sebagai karyawan spesial, Trihatma atas nama ayahnya mengambil alih lahan dari PT. Indofica Housing dan mengubah ratusan hektar lahan di Sunter menjadi salah satu kawasan eksklusif Jakarta. Selanjutnya beliau dipercaya menjadi Presiden Direktur Agung Podomoro Land periode 1986-2016.

Di tanggal 11 November 2010 PT Agung Podomoro Land melakukan penawaran saham perdana dengan kode saham APLN.

Kemudian PT Indofica, selaku perusahaan hasil akuisisi Trihatma, menguasai mayoritas saham sebanyak 82.724% saham beredar. Sisa jumlah saham beredar yaitu sebesar 13,79% dipegang masyarakat termasuk direksi dan komisaris. Dengan jumlah saham beredar sebanyak 22.699.326.779 lembar, kapitalisasi pasar APLN adalah Rp. 3,95 Triliun.

Menghilangnya Sang Pemimpin

Kemampuan Trihatma sebagai Direktur Utama memang luar biasa. Beliau pandai melihat prospek dan melakukan evaluasi kawasan untuk dikembangkan. Filosofi yang dipegang teguh Trihatma Kusuma Haliman adalah tentang bagaimana membuat orang senang dan hidup secara harmonis, dan damai.

Filosofi tersebut membuat Trihatma seringkali sukses memperbaiki kinerja proyek-proyek macet. Di tangannya APLN sukses menjadi pengembang terkemuka di Indonesia. Namun di tahun 2015 dan 2016 sebuah kasus mencuat melibatkan APLN dalam kasus reklamasi terkait pengembangan properti di Jakarta Utara.

Segera setelah Anies Baswedan dan Sandiaga Uno naik tahta sebagai gubernur dan wakil gubernur Jakarta, perihal reklamasi menjadi masalah yang diungkit terus. Pasalnya reklamasi dinilai akan mencederai lingkungan hidup biota laut.

Kemudian beberapa perusahaan properti kakap Indonesia seperti misalnya Agung Sedayu dan Agung Podomoro pun pada akhirnya terjerat kasus dugaan suap proyek reklamasi tersebut. Trihatma pun mundur teratur dan posisinya digantikan oleh orang lain yaitu Ariesman Widjaja sebagai Direktur Utama PT Agung Podomoro Land.

Selanjutnya Trihatma terlihat bepergian ke luar negeri dan tidak masuk dalam daftar hitam KPK karena keterlibatannya yang minim di kasus reklamasi di pantai Jakarta Utara. Tampuk kekuasaan APLN pun berpindah tangan beberapa kali.

Yang mengejutkan adalah sejak turunnya Trihatma kinerja emiten saham APLN tak lagi sama. Berikut datanya:

Tahun Pendapatan (jutaan Rp)  
2010 1,938,719  CAGR 2010-2017: +20,43%
2011 3,824,099 
2012 4,689,430 
2013 4,901,191 
2014 5,296,566 
2015 5,971,582 
2016 6,006,952 
2017 7,043,037   
2018 5,035,325 CAGR 2017-Sep 2020: -25,7%  
2019 3,792,475
Sep-20 2,887,951

Ketika beliau menjabat sebagai CEO alias Direktur Utama, setiap tahunnya APLN membukukan kenaikan pendapatan rata-rata sebesar 20,43 persen per tahun.

Setelah beliau lengser beliau masih mengendalikan APLN melalui bawahannya. Namun setelah 2017 beliau melepas kendali sama sekali. Dan sejak 2017 kinerja APLN melempem, pendapatan turun dengan kecepatan 25,7 persen setiap tahunnya.

Review Laporan Keuangan Terakhir

Sep-20 (ribuan Rp) Sep-19 (ribuan Rp)
Total Pendapatan 2.887.951.022 2.922.186.451
Laba Bersih -430.247.843 65.635.734
Ekuitas 11.031.002.404 12.935.613.289
Total Aset 30.571.896.454 29.423.538.995
Total Liabilitas 19.540.894.050 16.487.925.706

Per September 2020 emiten properti “Senin harga naik” ini mencetak pendapatan sebesar Rp2,887 Triliun. Selisih sedikit saja dari sebelumnya di periode yang sama di tahun 2019 yaitu sebesar Rp2,92 Triliun. Emiten pun tak lagi membukukan laba, melainkan merugi Rp430,2 miliar di kuartal III-2020.

Total Aset naik didorong peningkatan liabilitas. Alhasil rasio utang per ekuitas naik menjadi 177% dari sebelumnya hanya 127% di September 2019.

Sep-20 Sep-19
NPM -14,90% 2,25%
ROA -1,41% 0,22%
ROE -3,90% 0,51%
DER 177% 127%
BVPS (Rp) 485,95 668,16
EPS (Rp) -18,95 3,39
PBV 0,36 0,30
PER -9,23 58,99

Marjin laba minus 14,90% menandakan emiten merugi. Ketika artikel ini ditulis APLN ditransaksikan di harga Rp180. Nilai buku per saham adalah Rp485,95 dengan demikian harga saat ini hanya mencerminkan 36%-nya dari nilai bukunya.

Review Kinerja

Tahun Total Pendapatan (ribuan Rp) Laba Bersih (ribuan Rp) NPM
2010 1.938.719.000 241.112.000 12,44%
2011 3.824.099.000 581.036.000 15,19%
2012 4.689.430.000 811.727.000 17,31%
2013 4.901.191.000 851.435.000 17,37%
2014 5.296.566.000 851.791.000 16,08%
2015 5.971.582.000 808.955.000 13,55%
2016 6.006.952.000 631.858.000 10,52%
2017 7.043.036.602 1.371.638.553 19,48%
2018 5.035.325.429 41.607.143 0,83%
2019 3.792.475.607 -8.657.699 -0,23%

Sebelum 2017 marjin laba bersih APLN adalah sebesar dua digit yakni antara 12 hingga 19 persen. Tertinggi adalah di tahun 2017 dengan NPM sebesar 19,48%.

Selama tiga tahun terakhir yakni sejak 2017 pendapatan maupun efisiensi pendapatan APLN menurun drastis. Penjualan turun dari Rp7 triliun di 2017 menjadi Rp3,79 trilun saja di tahun 2019. Marjin laba bersih pun menciut menjadi kurang dari satu persen saja, tepatnya 0,83%.

Ketika pandemi melanda emiten mengaku bahwa sejak Maret 2020 manajemen telah menempuh beberapa inisiatif untuk memitigasi dampak pandemi COVID-19 diantaranya adalah efisiensi biaya kepegawaian dan perseroan melakukan internal training.

Gaji karyawan dikurangi sejak April 2020, marketing dan promosi  dibatasi dan biaya iklan dikurangi.

Dividen

Dividen terakhir dibagikan pada tahun 2017 sebanyak Rp2 per saham. Dividen yang dibagikan adalah 3% dari total laba bersih.  

Dividen Payout Ratio
2017 2 3%
2018 0 0
2019 0 0
Sep-20 0 0,00%
Sep-19 0 0,00%

Prospek

Peringkat kredit APLN yang diberikan Pefindo adalah idA di tahun 2015, lalu turun menjadi idA- di tahun 2016. Turun terus hingga menjadi idBBB. Berikut data liabilitas APLN selama tiga tahun terakhir;

Tahun Liabilitas (ribuan Rp)
2017 17.293.138.465
2018 17.376.276.425
2019 16.624.399.470

Setelah sempat menguat, liabilitas turun di tahun 2019 menjadi Rp16,6 triliun dan peringkat kredit pun menguat menjadi idBBB+. Pada 2019 emiten properti ini telah berhasil melunasi obligasinya.

Sayangnya lembaga pemeringkat kredit internasional masih pesimis tentang utang APLN. Fitch Ratings melihat bahwa perseroan melakukan perpanjangan tempo surat utang anak usahanya yakni PT Sinar Menara Deli (SMD) senilai Rp 350 miliar. Sebelumnya obligasi SMD, anak usaha APLN, yang dijadwalkan jatuh tempo tanggal 26 Agustus 2020 menjadi 22 Agustus 2021. Ini dilakukan untuk menghindari gagal bayar.

Selama pandemi APLN mengaku kesulitan mendivestasi investasinya untuk membantunya refinancing. Pandemi virus COVID19 memang menyulitkan sektor properti secara keseluruhan.

Kas dan setara kas APLN per September 2020 adalah sebesar Rp1 triliun. Dengan demikian secara jangka pendek utang anak usahanya yang akan jatuh tempo di 22 Agustus 2021 semestinya bisa diatasi dengan mudah.

Fitch menilai disiplin keuangan dan pelaksanaan operasional APLN terbilang lemah. Strategi Manajemen dan Struktur Tata Kelola di bawah kerangka kerja Lingkungan, Sosial dan Tata Kelola (ESG) versi Fitch menyatakan APLN memiliki Skor Relevansi LST4.

LST4 menandakan profil kredit yang negatif. Akhirnya Fitch menilai bahwa PT Indofica selaku perusahaan pengendali milik Trihatman benar-benar tak berbuat apa-apa alias lemah.

Kesimpulan

Pandemi memang membuat sektor properti tertekan, tapi penjualan yang menurun yang dialami APLN bukan terjadi hanya ketika pandemi saja. Penurunan pendapatan APLN telah terjadi beberapa tahun sejak 2017.

Bukan hanya penurunan penjualan, efisiensi pun menurun sejak 2017. Marjin laba menyusut lebih besar dari susutnya pendapatan menandakan adanya perubahan besar-besaran dari dalam tubuh emiten.

Keterlibatan Trihatma selaku pemilik Agung Podomoro dalam memperbaiki kinerja amat sangat dinanti. Trihatma memiliki catatan kinerja yang sangat baik dalam hal restorasi kinerja.

Senayan City dan Plaza Semanggi adalah dua contoh sukses besar Trihatman dalam menyehatkan perusahaan. Menurut penulis Grup Podomoro seharusnya mempersiapkan putra mahkota untuk bisa naik tahta apabila ada sesuatu terjadi.

Disclaimer: Tulisan ini berdasarkan riset dan opini pribadi. Bukan rekomendasi investasi dari Ajaib. Setiap keputusan investasi dan trading merupakan tanggung jawab masing-masing individu yang membuat keputusan tersebut. Harap berinvestasi sesuai profil risiko pribadi.

Artikel Terkait