Ajaib.co.id – Dalam transaksi jual beli tanah, ada sejumlah pajak yang harus dibayar. Pajak ini dinamakan pajak penjualan tanah dan terdiri dari beberapa jenis pajak. Pengenaan pajak ini berlaku berbeda baik kepada pembeli maupun penjualnya.
Transaksi dagang memang menjadi salah satu objek pajak yang wajib dikenakan pungutan. Demikian pula kita menjual atau membeli sebidang tanah. Kamu bukan hanya menerima atau menyerahkan sejumlah uang sesuai dengan yang disepakati.
Ada komponen biaya dengan besaran tertentu yang wajib ditanggung berupa pajak penjualan. Pajak yang dikenakan kepada penjual disebut Pajak Penghasilan (PPh), sedangkan pajak yang dibayar pembeli disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPn).
Untuk lebih jelasnya lagi, simak uraian dari Ajaib di bawah ini.
3 Jenis Pajak Penjualan Tanah, Jangan Lupa Mengkalkukasi Besarannya
Pernahkah kamu berpikir untuk membeli tanah? Tidak sedikit generasi milenial yang sudah memikirkan investasi untuk masa depan yang lebih baik. Properti, termasuk lahan tanah, menjadi sasaran empuk untuk kaum milenial yang ingin berinvestasi.
Apakah kamu salah satunya? Ada pula yang membeli sebidang tanah untuk kemudian dibangun menjadi rumah. Biasanya ini dilakukan oleh orang yang ingin turun tangan sendiri dalam pembangunan rumahnya dan bukan hanya membeli langsung kepada developer seperti yang banyak dilakukan.
Apapun motifnya, membeli tanah bisa dikategorikan sebagai investasi. Karena itu kamu harus memperhitungan dengan seksama biaya yang harus dikeluarkan. Selain juga biaya jual belinya itu sendiri, jangan lupa besaran biaya pajak penjualan tanah yang harus kamu bayar.
Bahkan sebelum benar-benar berinvestasi di lahan tanah, ada beberapa hal yang harus kamu ketahui terlebih dahulu. Salah satunya mengenai pajak penjualan tanah.
Dilansir dari web resmi Direktorat Jenderal Pajak, pajak adalah kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan undang-undang, dengan tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara demi kemakmuran rakyat.
Ketika membeli atau menjual tanah, akan ada biaya yang harus dikeluarkan. Inilah yang disebut dengan Pajak Penjualan Tanah. Pengertian lebih lengkap dari Pajak Penjualan Tanah adalah pungutan yang harus dibayarkan penjual dan pembeli atas tanah yang menjadi objek transaksi jual-beli tersebut.
Biaya yang harus dikeluarkan dalam Pajak Penjualan Tanah terbagi dua macam, yaitu honorarium dan pajak. Jenis biaya yang dimaksud dengan honorarium adalah biaya yang dikeluarkan untuk Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biaya untuk PPAT ini sebenarnya bisa dibagi dua yaitu menjadi tangung jawab penjual dan pembeli.
Adapun pembeli biasanya juga akan mengeluarkan biaya tambahan untuk mengurus pengecekan sertifikat dan biaya balik nama. Namun, kondisi ini kembali lagi bagaimana kesepakatan antara penjual dan pembeli.
Sementara biaya yang termasuk dalam pajak dan harus dikeluarkan oleh penjual adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Kemudian jenis pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Selengkapnya mengenai pajak-pajak yang termasuk dalam biaya pada Pajak Penjualan Tanah adalah sebagai berikut:
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Dasar hukum pemungutan PPh yang berlaku dalam Pajak Penjualan Tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah nomor 48 pasal 1 ayat (1) tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah atau Bangunan. Berikut ini bunyi pasal tersebut:“
Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar pajak penghasilan”
Penjual wajib membayarkan tagihan PPh ini sebelum mendapatkan akta jual beli tanahnya. Bahkan, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat menolak membuat akta jual beli jika belum ada bukti pembayaran PPh. Hal ini sesuai dengan regulasi yang disebutkan dalam pasal 39 ayat 1 huruf g Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Karena itu pastikan jika kamu tidak hanya sekedar mengantongi kwitansi bukti transaksi saja. Harus dilengkapi pula dengan bukti pembayaran PPh agar akta jual beli segera bisa kamu miliki.
Pada awalnya, nilai PPh yang harus dibayarkan dalam Pajak Penjualan Tanah ini adalah sebesar 5% dari nilai transaksi. Namun sejak September 2016, pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah atau Bangunan.
Aturan turunannya adalah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Republik Indonesia Nomor 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, dan Pengecualian Pengenaan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya.
Disebutkan bahwa penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.
Aturan itu menyebutkan bahwa PPh yang harus dibayarkan dalam Pajak Penjualan Tanah menjadi sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Peraturan tersebut diterapkan untuk penghasilan yang diperoleh dari penjualan tanah selain rumah yang berupa rumah susun sederhana.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Tidak semua transaksi jual beli tanah dikenakan jenis pajak ini. Jika kamu membeli tanah dari developer atau badan yang tergabung dengan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka kamu akan dikenakan kewajiban untuk membayar PPN dengan tarif sebesar 10% dari harga jual tanah.
Namun, jika kamu membeli dari perseorangan, maka kamu harus menyetorkan biaya PPN sendiri ke kas negara. Berbeda kasus lagi jika transaksi yang dilakukan di atas properti dengan status subsidi. Biasanya ini diberlakukan untuk penjualan rumah subsidi untuk tipe sederhana.
Hanya saja sampai saat ini rasanya belum ada tanah subsidi sehingga bisa dipastikan jika kamu tidak akan mendapatkan beban pajak ini saat jual beli lahan.
3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Biaya ini adalah biaya yang ditanggung sendiri oleh pembeli. Peraturan mengenai BPHTB diatur dalam Undang-Undang nomor 20 tahun 2000 tentang Perubahan atas UU nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Besaran tarif BPHTB adalah 5% dari NJOP yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Perolehan hak atas tanah ini bisa juga disebut sebagai perbuatan atau peristiwa hukum yang akhirnya diperoleh hak atas bangunan oleh orang pribadi maupun badan. Pajak ini awalnya masuk dalam jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat. Namun kini pemungutannya dilakukan oleh pemerintah daerah dengan dasar hukum Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) yang berlaku sejak 1 Januari 2011.
Adapun, besaran pajak BPHTP sangat ditentukan oleh NJOP dan NPOP aset yang ditransaksikan. NJOP dapat diartikan sebagai harga transaksi yang disepakati penjual dan pembeli. Apabila kamu mendapatkan tanah dari warisan, hibah, atau tukar menukar, maka yang menjadi patokan nilai adalah harga pasaran secara umum. Karena alasan inilah maka besaran NJOP bisa saja berbeda antar daerah.
Umumnya, penjual dan pembeli menyepakati baik NPOP atau NJOP sebagai harga tanah yang kemudian akan menjadi dasar pemberlakukan BPHTP. Jika antara penjual dan pembeli sudah menyepakati harga jual tanah, maka akan dikurangkan terlebih dahulu dengan NPOPTKP, sebelum dikalikan 5% untuk mendapatkan nilai pajak yang harus dibayar.
Dapat dilihat bahwa masing-masing penjual dan pembeli memiliki kewajibannya sendiri atau sama-sama memiliki tanggung jawab untuk memenuhi pajak yang terkait. Besaran pajak ini pun sudah ditentukan dan dihitung sesuai dengan peraturan yang berlaku. Setelah mengetahui kewajiban pajak yang harus dipenuhi, berikut langkah-langkah ideal yang dilakukan dalam proses pembelian tanah, antara lain:
- Pembeli melakukan pengecekan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan setempat untuk memastikan keaslian sertifikat tersebut.
- Penjual membayarkan Pajak Penghasilannya sebelum menandatangani Akte Jual Beli (AJB) dan menerima uang hasil penjualan tanah.
- PPAT sebagai pejabat resmi yang berwenang dalam transaksi ini harus memastikan AJB tidak dibuat sebelum penjual membayar kewajiban Pajak Penghasilannya.
- Pembacaan dan penandatanganan AJB yang melibatkan dua saksi dari perangkat desa setempat. Hal ini dilakukan untuk menghindari sengketa di kemudian hari.
- PPAT harus memastikan bahwa pembeli melunasi pembayaran atas pembelian tanahnya sebelum PPAT menandatangani AJB.
Kini kamu sudah memahami biaya yang wajib dibayarkan kepada negara saat membeli ataupun menjual tanah serta langkah-langkah dalam transaksi jual beli tanah. Sudah siap untuk berinvestasi pada lahan tanah? Jangan lupa untuk mengenal lebih dalam lagi mengenai instrumen investasi yang satu ini sehingga kamu bisa menyiapkan beberapa alternatif cadangan untuk menghindari risiko yang ada.
Taat Bayar Pajak Sebagai Bentuk Partisipasi Negara
Pembayaran pajak merupakan perwujudan dari kewajiban kenegaraan dan peran serta wajib pajak atau warga negara secara langsung melaksanakan kewajiban perpajakan untuk pembiayaan negara dan pembangunan nasional. Membayar pajak bukan hanya merupakan kewajiban tetapi juga merupakan hak dari setiap warga negara untuk ikut berpartisipasi dalam bentuk peran serta terhadap pembiayaan negara dan pembangunan nasional.
Mungkin kita sudah tidak asing dengan macam-macam pajak seperti Bea Materai, Pajak Penjualan Barang Mewah, Pajak Kendaraan Bermotor, dan lain sebagainya. Sekarang pemahamanmu soal pajak kembali bertambah dengan adanya pajak penjualan tanah ini. Tentu saja ini akan membantumu nanti ketika melakukan transaksi jual beli lahan.
Kamu bisa meningkatkan wawasan soal dunia keuangan dengan rutin membaca update dari Ajaib. Jadi, yuk buruan install aplikasi Ajaib dan rasakan manfaatnya.
Bacaan menarik lainnya:
Devano dan Siti. 2006. Perpajakan: Konsep, Teori dan Isu. Jakarta: Prenada Media Group.
Ajaib merupakan aplikasi investasi reksa dana online yang telah mendapat izin dari OJK, dan didukung oleh SoftBank. Investasi reksa dana bisa memiliki tingkat pengembalian hingga berkali-kali lipat dibanding dengan tabungan bank, dan merupakan instrumen investasi yang tepat bagi pemula. Bebas setor-tarik kapan saja, Ajaib memungkinkan penggunanya untuk berinvestasi sesuai dengan tujuan finansial mereka. Download Ajaib sekarang.
