Ajaib.co.id – Membeli rumah jelas tidak sama seperti kamu membeli gadget. Ada banyak hal yang harus diperhatikan dan dikalkulasikan. Termasuk pula pajak jual beli rumah dan biaya lainnya yang harus kamu bayar.
Beberapa waktu sempat viral pembahasan di Twitter soal generasi muda yang masih kurang awam akan biaya membeli rumah. Banyak yang kerap luput mengkalkulasikan sejumlah biaya lain yang harus dikeluarkan misalnya saja biaya pembuatan akta jual beli, pajak pertambahan nilai (PPn) atau biaya lainnya.
Padahal biaya tersebut tidak dibayarkan oleh penjual melainkan oleh pembeli. Akibatnya, dana yang harus dikeluarkan melebihi perkiraan. Padahal sebagain besar membiayai pembelian rumahnya dengan KPR sehingga pinjaman yang diambil juga harus lebih banyak lagi. Hal yang kemudian menyebabkan masalah di kemudian hari.
Membeli rumah selalu menjadi impian semua anak muda. Harganya memang mahal dengan luas tanah yang tidak seberapa namun tetap saja semua ingin punya rumah sendiri. Dengan penghasilan yang juga terbatas maka biasanya opsi yang diambil adalah membeli rumah baik baru atau second dengan sistem KPR.
Bank Indonesia (BI) mencatat debitur usia muda berusia 26-35 tahun saat ini lebih mendominasi pengajuan KPR untuk tipe rumah tapak berukuran 22-70 meter persegi, rumah susun 22-70 meter persegi, dan rumah susun di bawah ukuran 21 meter persegi.
Namun membeli rumah bukan hanya soal mencari jalur pembiayaan saja. Kamu perlu mencari tahu lebih detail mengenani berbagai biayanya. Hal ini untuk memastikan KPR yang kamu ajukan sesuai dengan kebutuhan.
Berbagai Jenis Pajak Jual Beli Rumah yang Wajib Kamu Ketahui
Jika kamu memiliki rumah, maka salah satu hal yang harus kamu ketahui adalah soal pajak penjualan rumah. Apalagi, jika kamu ingin menjual atau membeli rumah. Hal itu dikarenakan besaran pajak yang harus dibayar akan mempengaruhi nilai transaksi jual beli yang diserahkan oleh pembeli dan uang yang diterima oleh penjual rumahnya.
Dalam proses jual-beli rumah, pajak penjualan rumah menjadi komponen biaya. Lalu, apa itu pajak penjualan rumah dan biaya yang muncul dari transaksi jual-beli rumah? Bagi kamu yang ingin menjual atau membeli rumah, berikut ini adalah perhitungan pajak penjualan rumah dan biaya transaksinya:
Biaya dan Pajak yang Ditanggung Penjual
Jika rumah yang kamu jual adalah bukan warisan, maka ada tiga jenis biaya yang harus kamu tanggung, yaitu:
- Pajak Penghasilan
Pajak Penghasilan (PPh) menjadi tanggung jawab dari penjual sebagai penerima uang hasil transaksinya. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, besaran PPh yang dikenakan untuk penjualan rumah adalah sebesar 2,5%.
Jika rumah memiliki harga jual senilai Rp 500.000.000, PPh yang harus dibayar adalah 2,5% atau sekitar Rp 12.500.000. Pembayaran PPh pun harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan berdasarkan harga rumah yang disepakati oleh penjual dan pembeli.
- Biaya Notaris
Saat menjual rumah, kamu membutuhkan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berada di wilayah rumah yang dijual. Umumnya, Notaris/PPAT sudah memiliki biaya yang telah ditetapkan oleh Pemerintah.
- Pajak Bumi dan Bangunan
Tanggungan dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah salah satu jenis dari pajak penjualan rumah. Pajak tersebut biasanya dibayar dalam masa satu tahun. Besaran PBB yang dikenakan adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar dari pengenaan pajak.
NJKP yang ditetapkan oleh Pemerintah adalah 40% untuk rumah dengan harga di atas Rp 1 miliar dan 20% jika harga rumahnya di bawah Rp 1 miliar.
Biaya dan Pajak yang Ditanggung Pembeli
Biasanya, pembeli sudah memiliki anggaran sebelum memutuskan untuk membeli rumah. Namun kamu juga harus membayar pajak berikut yang sebaiknya dimasukkan dalam anggaran. Berikut ini adalah biaya dan pajak penjualan rumah yang ditanggung oleh pembeli:
- Biaya Sertifikat
Biaya cek sertifikat adalah sekitar Rp 100.000. Mengecek sertifikat sangat penting untuk mengetahui legalitas dari sertifikat rumah yang ingin dibeli. Hal tersebut harus dilakukan agar menghindari pembelian tanah atau bangunan yang bermasalah.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak penjualan rumah yang ditanggun oleh pembeli. Biaya ini hampir mirip dengan PPh yang ditanggung oleh penjual rumah. Tarif yang dikenakan dari BPHTB adalah sebesar 5% dari harga jual rumah yang dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Jumlah NPOPTKP sudah ditentukan oleh masing-masing pemerintah dari daerah rumahmu.
- Biaya Akta Jual Beli
Biaya ini merupakan 1% dari nilai penjualan rumah. Tarif pembuatannya ditanggung oleh pembeli, kecuali jika ada kesepakatan dengan pihak penjual. PPAT yang bertanggung jawab akan meminta biaya lebih dari 1%. Namun, jumlah tersebut bisa dinegosiasikan jika rumah memiliki harga yang lumayan tinggi.
- Biaya Balik Nama Sertifikat
Biaya Balik Nama Sertifikat umumnya mencapai 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan Pemerintah Daerah. Biasanya, pembeli harus melakukan proses balik nama kecuali rumah yang dibeli langsung dari pihak developer.
- PPN
Kalau kamu membeli rumah yang dijual oleh developer atau Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka sebaiknya kamu membayar PPN dengan tarif sebesar 10% dari harga tanahnya. Namun, jika penjual rumahnya bukan PKP, maka kamu harus menyetorkan PPN nya langsung ke kas negara.
Itulah perhitungan pajak penjualan rumah dan biaya transaksinya. Sebagai penjual atau pembeli rumah, maka kamu harus mengetahui cara perhitungannya. Jangan sampai salah melakukan kalkulasinya jika tak mau anggaranya membengkak.
Jual beli rumah memang bukan proses yang sederhana. Namun kamu tetap bisa memastikan transaksimu aman memahami pajak jual beli rumah ini. Pada akhirnya, kamu tetap perlu memiliki ilmu yang memadai sebelum memutuskan membeli rumah.
Kalkulasikan semua dengan detail. Termasuk soal pajak jual beli rumah, nilai tanah dan bangunan serta aksesibilitas. Banyak anak muda yang ngebet punya rumah sendiri namun tidak menyadari berbagai faktor di atas.
Kebanyakan kasus membeli rumah yang terjangkau namun jauh dari pusat kota dan aktivitasnya. Akhirnya, biaya yang harus dikeluarkan di kemudian hari bisa lebih besar lagi. Termasuk untuk biaya transportasi dan aksesibilitasnya.
Pertimbangkan semuanya dengan matang agar jangan sampai langkah akhirmu membeli rumah malah membuat pihak lain kaya dan kamu menderita. Hindari kemungkinan itu dengan sebanyak mungkin mencari referensi sebelum memutuskan mengambil KPR untuk membeli rumah.
Tips yang Perlu Dilakukan Jika Ingin Membeli Rumah Pertama
Banyak yang menilai, membeli rumah bukanlah perkara yang mudah. Sebab dibutuhkan kedisiplinan dalam mengatur keuangan pribadi untuk memiliki rumah baru. Kalau kamu merencanakan untuk membeli rumah pertama dalam beberapa waktu mendatang kamu bisa melakukan sejumlah persiapan ini.
Chief Economist & Investment Strategist PT Manulife Aset Manajemen Indonesia (MAMI) Katarina Setiawan mengatakan contoh sederhana adalah adalah mengatur pengeluaran bulanan dan menentukan harga rumah yang bakal dibeli.
Setidaknya ada empat tips yang perlu dilakukan untuk membeli rumah impian antara lain:
1. Perbaiki arus keuangan
Mulailah dengan mengatur semua keuanganmu. Jika ingin membeli rumah dengan cara kredit melalui bank, maka pastikan pembayaran utang dalam kondisi lancar. Ini karena setiap pengajuan kredit ke bank, termasuk kredit pemilikan rumah (KPR), harus melalui proses pengecekan di Bank Indonesia (BI checking) untuk menentukan kelayakan calon debitur.
Lunasi semua utang , baik utang konsumtif maupun produktif, sebelum mengambil KPR. Jika calon pembeli rumah masih menanggung utang lainnya, seperti ke bank, teman, atau saudara, kemungkinan besar cash flow bakal terganggu untuk mengangsur KPR. Umumnya cicilan KPR cukup besar, bisa mencapai sekitar 30%, atau bahkan lebih besar, dari penghasilan bulananmu.
2. Tentukanlah nilai rumah yang akan dibeli
Langkah ini sangat penting. Jangan sampai kamu menghabiskan sebagian besar porsi penghasilan untuk pembelian rumah yang berimbas pada kesulitan untuk memenuhi kebutuhan hidup lainnya Rumah pertama yang akan dibeli dan tempati jangan dianggap sebagai instrumen investasi.
Tujuan utamamu membelinya karena membutuhkan tempat tinggal, bukan untuk investasi. Pilih rumah yang sanggup kamu beli. Maka dari itu, cicilan KPR sebaiknya dibatasi maksimal 30% dari penghasilan bulanan. Jika penghasilan bersihmu berkisar Rp 10 juta/bulan, cari rumah dengan cicilan maksimal Rp3 juta/bulan.
3. Menyiapkan uang muka
Untuk membeli rumah pertama dengan menggunakan KPR, dibutuhkan uang muka atau down payment (DP) minimal 20% dari harga rumah. Semakin besar DP yang kamu setorkan di awal, akan semakin ringan beban cicilan bulanan yang harus kamu bayarkan.
Tentukan jumlah yang harus dikumpulkan dan kapan akan digunakan sebelum menyisihkan uang untuk membayar DP. Dengan memiliki target yang jelas, kamu akan lebih termotivasi dan disiplin mengumpulkan dana, serta tahu persis jumlah yang masih harus dikumpulkan.
Idealnya, DP dikumpulkan dalam periode satu atau dua tahun. Jika lebih dari itu, harga rumah akan semakin tinggi dan mungkin tidak lagi mampu untuk dibeli. Dalam menyiapkan DP, alokasikan minimal 30% dari penghasilan bulanan.
Cara ini sekaligus menjadi sarana latihan bagimu dalam mencicil KPR. Selain mengandalkan penghasilan bulanan, kamu juga sebaiknya memanfaatkan THR dan bonus yang kamu terima untuk menyiapkan dana DP.
4. Simpan uang muka dalam reksa dana
Ketika menyimpan uang untuk pembayaran DP, hindari berinvestasi di pasar saham. Investasi di pasar saham memang berpotensi untuk memberikan tingkat pengembalian investasi yang lebih tinggi dibandingkan investasi lainnya. Akan tetapi sangat berfluktuasi dan risikonya sangat tinggi jika dananya ingin digunakan dalam jangka pendek.
Sebaliknya, gunakan reksa dana pasar uang yang cocok untuk menyimpan dana investasi dalam jangka pendek. Selain memiliki tingkat risiko yang sangat rendah, reksa dana pasar uang juga likuid, bebas biaya transaksi, dan memberikan potensi imbal hasil yang lebih kompetitif dibandingkan tabungan dan deposito.
Kamu bisa berinvestasi lewat aplikasi Ajaib untuk pilihan yang aman dan menguntungkan. Dengan demikian, kamu bisa mendapatkan kembali uangmu dengan nilai yang bertambah. Investasi bersama Ajaib juga memungkinkanmu menarik kembali uangmu sewaktu-waktu ketika dibutuhkan.
