Analisa Saham

Proyek KEK ‘Disneyland’ Indonesia dan Prospek Saham KPIG

Ajaib.co.id – Pada Februari 2021, Pemerintahan Presiden Joko Widodo melalui Dewan Nasional Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) kembali membuat keputusan yang secara langsung akan berkaitan dengan saham KPIG atau saham MNC land dengan menetapkan kawasan Lido, Bogor, Jawa Barat sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Pariwisata.

Sentimen tersebut membuat saham KPIG melambung bahkan hingga ARA. Seperti diketahui, PT MNC Land Tbk (KPIG) memiliki bisnis di kawasan Lido, mulai dari hotel, resor, hunian dan sebagainya. Lido menjadi “sumber cuan” bagi MNC Land.

Kawasan Ekonomi Khusus MNC Lido City akan berkontribusi meningkatkan jumlah kunjungan turis asing ke Indonesia. Keberadaan MNC Lido City akan mendukung percepatan pemerintah mengejar target pemulihan ekonomi, baik di level pusat maupun daerah, dengan peningkatan kunjungan wisatawan domestik dan internasional.

Selain itu, kawasan ekonomi khusus ini akan mendorong pengembangan usaha mikro, kecil, dan menengah sehingga keberadaannya dapat membuka lapangan kerja baru dan meningkatkan penyerapan tenaga kerja lokal.

Apakah saham KPIG layak untuk dikoleksi saat ini? Mari kita ulas bersama.

Bisnis MNC Land dan Lido

MNC Land adalah perusahaan yang bergerak di bidang pengembangan dan pengelolaan properti komersial dan residensial Indonesia yang terletak di dua lokasi utama: Lido dan Bali. Bukan hanya mengembangkan properti, bisnis MNC Land membentang dari jasa kebersihan (housekeeping) sampai keamanan (security).

Properti yang dikembangkan oleh emiten berkode saham KPIG ini antara lain perkantoran, apartemen kelas atas, hotel, resor, lapangan golf, vila dan sebagainya.

Selain itu, MNC Land mengelola MNC Lido City, sebuah kawasan yang berdiri di atas lahan seluas 3.000 hektare di Lido, Sukabumi, Jawa Barat. Di kawasan itu, MNC Land telah dan akan membangun berbagai properti, termasuk hotel dan resor. Salah satu proyek yang dikembangkan di Lido adalah Trump Residences Lido, sebuah hunian mewah yang dikembangkan oleh MNC dan Trump Organization.

Trump Organization tidak lain adalah entitas yang dikelola oleh Donald Trump Jr, putra dari mantan Presiden AS Donald Trump. Hunian yang dikembangkan oleh Trump Organization dan MNC Land itu terintegrasi dengan lapangan golf. Ini adalah salah satu proyek kolaborasi antara MNC dan Donald Trump.

Dari 3.000 hektare lahan yang dikelola oleh MNC Land, 700 hektare di antaranya merupakan pembangunan tahap pertama yang mencakup 14 proyek seperti resor, hunian dan sebagainya, sedangkan 2.300 hektare lainnya untuk sirkuit, lapangan golf kedua dan berbagai proyek lain.

MNC Land mengelola kawasan pariwisata Lido melalui anak perusahaannya, MNC Land Lido. MNC Land Lido memiliki anak perusahaan lagi yaitu MNC Wahana Wisata, MNC Lido Resort, MNC Lido Hotel.

Jika wilayah Serpong identik dengan grup Sinar Mas melalui Bumi Serpong Damai, kawasan Lido lambat laun identik dengan MNC Group melalui MNC Land.

Penurunan Bisnis Sektor Hotel

Secara umum, berbagai hotel, resor dan golf yang dimiliki oleh MNC Land di Lido maupun Bali menjadi penyumbang utama pendapatan perusahaan dengan kontribusi yang mencapai hampir separuh dari seluruh pendapatan. Berikut ini tabelnya (dalam juta rupiah):

Dari tabel di atas tampak segmen pendapatan hotel, resor dan golf mendominasi pendapatan MNC Land. Pendapatan lainnya berasal dari jasa keamanan, penyewaan ruang perkantoran serta apartemen dan properti lainnya.

Kendati membukukan pertumbuhan pendapatan sepanjang 2019, pendapatan perusahaan pada 2020 turun. Pada kuartal III-2020, pendapatan perusahaan turun lebih dari 35% menjadi Rp519,59 miliar dibandingkan dengan Rp836,37 miliar pada kuartal III/2019. Penurunan terbesar dialami oleh segmen hotel dan resor yang mencapai 73%.

Penurunan itu terjadi tidak lain karena pandemi corona yang berdampak drastis ke bisnis perhotelan di seluruh Indonesia. Menurut data Badan Pusat Statistik, Kontraksi PDB sektor akomodasi dan makan minum dimana hotel terdapat di dalamnya paling parah terjadi pada kuartal II-2020. Perhotelan terjungkal karena bisnis pariwisata terpeleset sangat dalam karena masyarakat global mengurangi aktivitas berwisata.

Saat itu, PDB sektor akomodasi dan makan minum terkontraksi sebesar 21,97% atau kedua terparah setelah sektor transportasi dan pergudangan yang terkontraksi sebesar 30%. Seperti diketahui, kuartal II adalah kuartal terparah dalam perekonomian berbagai negara di dunia, termasuk Indonesia.

PDB sektor akomodasi dan makan minum perlahan membaik pada kuartal berikutnya yaitu kuartal III-2020 dan kuartal IV-2020 kendati belum kembali ke level pra-pandemi. Menurut data BPS, kontraksi sektor itu berkurang menjadi minus 11,81% (kuartal III-2020) dan minus 8,88% (kuartal IV-2020).

Tidak mengherankan jika pendapatan MNC Land ikut terbanting pada 2020. Laba bersih perusahaan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk sebesar Rp186 miliar pada kuartal III-2020 atau turun 42% dibandingkan dengan Rp321 miliar pada periode yang sama 2019.

KEK Pariwisata ke-6

Sesuai namanya, Kawasan Ekonomi Khusus adalah kawasan yang secara spesifik diperuntukkan untuk kegiatan ekonomi tertentu seperti pariwisata. Pemerintah menyebutnya sebagai kawasan yang memiliki keunggulan geoekonomi dan geostrategis wilayah yang diberikan fasilitas dan insentif khusus sebagai daya tarik investasi.

Insentif itu antara lain insentif pajak pertambahan nilai (PPN) dan PPN Barang Mewah serta pajak penghasilan berupa pengurangan PPh badan (tax holiday), fasilitas perpajakan (tax allowance) serta pajak impor. Insentif lainnya antara lain kepabeanan, cukai, lalu lintas barang pertanahan dan sebagainya.

Dalam insentif pertanahan, fasilitas dan kemudahan dapat berupa pengadaan tanah yang menggunakan skema pengadaan tanah bagi kepentingan umum dengan menggunakan APBN atau APBD. Berbagai insentif dan kemudahan ini kemungkinan akan berdampak positif terhadap bisnis MNC Land.

MNC Land dapat lebih mudah mengembangkkan berbagai proyek ini seiring kemudahan dan insentif yang diberikan oleh pemerintah. Di samping itu, bukan tidak mungkin pemerintah akan mendukung keberadaan KEK dengan pembangunan infrastruktur di sekitar KEK ini seperti yang pernah dilakukan di berbagai KEK lain di Indonesia.

KEK Pariwisata di Lido ini menjadi KEK ke-6 di Indonesia setelah sebelumnya ada KEK Tanjung Kelayang, KEK Likupang, KEK Morotai, KEK Tanjung Lesung, KEK Singhasari dan KEK Mandalika. Di KEK Tanjung Lesung, pemerintah memberikan dukungan dengan pembangunan infrastruktur berupa Jalan Tanjung Lesung-Sumur sepanjang 24 kilometer.

Seperti disebutkan di atas, Kementerian Pariwisata juga bekerja sama dengan Dewan Nasional KEK dalam penyelenggaraan dan pengembangan KEK Pariwisata. Dengan kata lain, KEK adalah kawasan khusus yang pengembangannya mendapatkan dukungan dari pemerintah.

Saham KPIG

Pengumuman penetapan kawasan Lido sebagai KEK Pariwisata disambut positif oleh pasar saham dalam jangka pendek. Pada dua hari berturut-turut, saham KPIG mengalami auto reject atas (ARA) pada 15 dan 16 Februari 2021, kendati kemudian disusul oleh auto reject bawah (ARB) pada 18 dan 19 Februari 20201. Sepanjang Februari hingga pekan ketiga, KPIG sudah naik 70%.

Dalam jangka menengah dan panjang, pasar saham tampaknya menanti bagaimana manajemen MNC Land menindaklanjuti status KEK Pariwisata tersebut serta kondisi industri pariwisata.

Jika MNC Land membangun berbagai fasilitas baru (hotel, resor hingga Movieland yang disebut mirip dengan Disneyland di California, Amerika Serikat), namun permintaan masih lemah mengingat daya beli masyarakat belum pulih karena pandemi, bukan tidak mungkin keberadaan pendapatan MNC Land belum terkerek signifikan.

Seperti diketahui, industri pariwisata adalah salah satu industri yang sangat terdampak pandemi. Sepanjang 2020, jumlah wisatawan mancanegara yang datang ke Indonesia sempat turun hingga 90% karena kekhawatiran mengenai penularan virus di Indonesia serta adanya kebijakan larangan berpergian di sejumlah negara.

Penurunan wisatawan mancanegara itu tentu saja berpengaruh terhadap sektor hospitality yang dijalankan oleh MNC Land. Jika kondisi industri pariwisata belum membaik karena pandemi belum usai sehingga daya beli masyarakat masih tertekan, MNC Land tampaknya menghadapi tantangan yang tidak mudah.

Artikel Terkait