Ajaib.co.id – Dengan diberlakukannya Omnibus Law kita bisa melihat bahwasanya pemerintah sedang giat menggalakkan investasi ke tanah air.
Jika investasi di sektor rill benar-benar meningkat maka kamu sebaiknya mempertimbangkan untuk berinvestasi di emiten kawasan industri Cikarang.
Alasannya simpel; Cikarang adalah kawasan industri strategis yang mana telah berkontribusi terhadap 30% volume ekspor Indonesia setiap tahunnya.
Dan lagi Cikarang telah menjadi jantung produksi berbagai produk yang kita konsumsi. Artinya kemenarikan situasi investasi di dalam negeri akan menentukan kemenarikan bisnis lahan industri.
Emiten pengelola properti sekaligus operator di kawasan industri Cikarang salah satunya adalah PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) atau yang di-branding sebagai BeFa.
Profil Emiten
PT. Bekasi Fajar Industrail Estate, Tbk. (BEST) adalah perusahaan pengembang kawasan industri MM2100 yang terletak di Cikarang Barat. Kegiatan usaha utama dari BEST adalah mengembangkan dan mengelola sarana dan prasarana pendukungnya seperti menyediakan layanan air bersih, pengelolaan limbah dan fasilitas rekreasi. Semuanya terintegrasi dengan baik dikelola oleh BEST.
Perusahaan didirikan sejak tanggal 24 Agustus 1989 dan melakukan penawaran saham perdana di tanggal 10 April 2012 dengan kode saham BEST. Pemegang saham mayoritas adalah PT Argo Manunggal Land Development (40,3%), Daiwa House Industry Co. Ltd. (10%), Hsbc-fund Services, BOB (cayman) Ltd (5.75%), Mkes-client Repo (7.83%) dan sisanya sebanyak 36,12% saham BEST beredar di publik.
Usut punya usut pemilik dari PT Argo Manunggal Land Development adalah The Ning King, salah satu konglomerat terkaya di Indonesia. Beliau adalah salah satu pemilik perusahaan PT Alam Sutra Realty (ASRI).
Dengan jumlah saham beredar sebanyak 9.647.311.150 lembar, maka kapitalisasi pasar saham BEST adalah Rp. 1,57 Triliun.
Review Laporan Keuangan Terakhir
Merujuk pada laporan keuangan terakhir di kuartal III-2020, kinerja BEST turun drastis dikarenakan faktor eksternal yang tak dapat diperkirakan sebelumnya yakni datangnya pandemi COVID-19. Berikut ringkasannya:
| Sep-20 | Sep-19 | |
| Total Pendapatan | 202.423.186.764 | 607.609.771.325 |
| Laba Bersih | -107.477.317.666 | 210.852.242.343 |
| Ekuitas | 4.361.240.252.622 | 4.298.407.288.889 |
| Total Aset | 6.406.171.611.713 | 6.376.315.779.710 |
| Total Liabilitas | 2.044.931.359.091 | 2.077.908.490.821 |
| NPM | -53,10% | 34,70% |
| ROA | -1,68% | 3,31% |
| ROE | -2,46% | 4,91% |
| DER | 47% | 48% |
Jadi selama pandemi aktivitas Work From Home diberlakukan dan kegiatan operasional dibekukan agar penyebaran wabah dapat diatasi. Namun hal ini menyebabkan kawasan industri seperti MM2100 yang dikelola oleh BEST merugi. Pasalnya pemasukan dari sewa kantor dan jasa penggunaan air dan listrik tentu berkurang drastis selama produktivitas operasional belum pulih.
Emiten terakhir melaporkan bahwa pra-penjualan, alias pembayaran Down Payment, belum banyak terjadi di tahun 2020 silam. Hal ini menyebabkan total pendapatan turun menjadi Rp202,4 miliar di mana sebelumnya di September 2019 emiten membukukan pendapatan sebesar Rp607,6 miliar. Alhasil laba kini berbalik menjadi rugi Rp107,4 miliar.
Yang menarik adalah selagi emiten mengalami penurunan kinerja, emiten menolak untuk berutang lebih banyak. Liabilitas per kuartal III 2020 turun sebanyak Rp330 miliar menjadi hanya Rp2,04 triliun saja.
Pengurangan liabilitas adalah hal yang perlu diapresiasi karena ini menandakan bahwa emiten melakukan evaluasi diri dengan baik bahwasanya ekuitas kini masih lebih kecil ukurannya dibandingkan liabilitas sehingga masalah solvabilitas tentu perlu dicermati baik-baik apalagi di masa sulit seperti sekarang ini.
Review Kinerja
Sejak 2017 emiten BEST menunjukkan penurunan kinerja yang tidak signifikan. Hal ini lumrah dikarenakan memang sektor properti menunjukkan pelemahan secara nasional, terutama di kawasan industri seperti MM2100. Tercatat penjualan lahan atau tanah yang selama ini menopang bisnis emiten cukup tertekan.
Yang dapat dicermati adalah utang BEST yang melonjak menjadi 140% dari ekuitasnya di tahun 2019. Namun turun menjadi 130% per September tahun 2020.
| Sep-20 | Sep-19 | |
| BVPS (Rp) | 452,07 | 445,55 |
| PBV | 0,35 | 0,67 |
Secara valuasi, BEST tidak dapat dilihat dari sisi PE (harga saat ini vs laba per saham) karena emiten sedang mengalami kerugian yang tidak biasanya terjadi. Oleh karenanya kita dapat nelihat dari sisi nilai bukunya.
Dengan nilai buku sebesar Rp450-an per lembar saham, emiten BEST kini sedang ditransaksikan di PBV 0,3x, alias lebih murah 70% dari nilai bukunya.
Dividen
| Dividen (Rp) | Payout Ratio | |
| 2017 | 3,43 | 6,85% |
| 2018 | 10 | 22,83% |
| 2019 | 8,75 | 22,20% |
| Sep-20 | 0 | 0,00% |
| Sep-19 | 8,75 | 40,03% |
Jika kamu adalah investor yang mengharapkan dividen, BEST rutin membagikan dividen namun di tahun 2020 emiten tidak menerbitkan emiten karena sedang fokus untuk pulih.
Sebaliknya kamu bisa fokus untuk mendapatkan capital gain mengingat kawasan industri MM2100 adalah kawasan pilihan banyak investor. Ketika investor berdatangan, setelah distimulasi pemerintah, maka kecenderungan para investor untuk membangun produksi di kawasan MM2100 cukup besar.
Prospek
Prospek datang dari program vaksinasi masal yang sudah dimulai sejak 13 Januari 2021 silam. Dengan adanya distribusi vaksin maka diharapkan aktivitas masyarakat akan kembali normal sehingga meningkatkan daya beli masyarakat.
Daya beli yang meningkat akan mengundang investor untuk masuk dan beroperasi di kawasan industri seperti MM2100. Kawasan yang dikelola BEST ini adalah kawasan industri strategis yang terhubung dengan baik ke pelabuhan dan memiliki sisten yang terintegrasi dengan saluran komunikasi, layanan pengelolaan limbah dan lain sebagainya.
Kesimpulan
Emiten pengembang dan pengelola kawasan industri ini menarik karena memiliki prospek yang cerah seiring dengan investasi yang masuk di sektor riil.
Kinerja BEST sangat mendekati pertumbuhan ekonomi nasional, oleh karenanya pulihnya produktivitas nasional akan memberi sinyal pulihnya kinerja BEST.
Disclaimer: Tulisan ini berdasarkan riset dan opini pribadi. Bukan rekomendasi investasi dari Ajaib. Setiap keputusan investasi dan trading merupakan tanggung jawab masing-masing individu yang membuat keputusan tersebut. Harap berinvestasi sesuai profil risiko pribadi.
