Ajaib.co.id – Pernahkah bertanya-tanya tentang kredit macet atau KPR yang cicilannya bermasalah? Menurutmu apa yang terjadi ketika kredit perumahan seseorang bermasalah dalam pembayarannya?
Sebagai informasi ketika KPR bermasalah dalam pelunasannya, alias kredit macet/ Non Performing Loan (NPL) dan sudah tak tertagih lagi maka pihak bank akan eksekusi agunan. Eksekusi di sini mengacu pada UU Hak Tanggungan Pasal 6 (Pasal 6 UUHT), singkat kata rumah akan disita dan selanjutnya dijual dengan cara lelang melalui DJKN (Direktorat Jenderal Kekayaan Negara).
Sebenarnya bukan hanya rumah, aset lainnya yang dijadikan agunan kredit juga bisa disita bila pembayaran kreditnya termasuk macet. Sebagai informasi, dalam kredit ada istilah kolektivitas yang disingkat dengan Kol.
Kol-1 disebut kredit “Lancar”, Kol-2 adalah sebutan untuk “dalam perhatian khusus”, Kol-3 disebut “Kurang Lancar” lalu ada Kol-4, sebutan untuk kredit “Kurang Lancar”. Yang terakhir Kol-5 adalah yang disebut dengan “Macet” yakni apabila kredit sudah tak tertagih selama lebih dari 180 hari. Nah, ketika sudah memasuki kategori “Macet” maka bank dapat mengeksekusi Pasal 6 UUHT.
Bank memang rutin melakukan lelang aset yang merupakan agunan kredit yang macet. Aset di sini termasuk rumah tapak, tanah, kantor, gudang, resort/kondotel, ruko, apartemen, proyek perumahan, pabrik dan hotel.
Aset yang dilelang dipasang dengan harga miring dan ini adalah kesempatan kamu untuk mendapatkan properti murah di bawah harga pasaran. Yang asyiknya lagi pembelian aset lelang bisa dilakukan dengan cara mencicil juga lho, tidak harus langsung cash keras!
Tapi jangan buru-buru ya, ikuti tips di bawah ini agar pembelian aset lelang kamu berjalan lancar!
Cara Ikut Lelang Aset Sitaan Bank
- Mencari informasi, Lihat dan Tentukan Aset yang Diinginkan
Hal paling pertama untuk dilakukan adalah mencari informasi mengenai aset apa saja yang akan dilelang. Caranya adalah dengan mengikuti Investor Gathering Lelang yang rutin diadakan oleh pihak bank. Tapi saat ini ada cara yang lebih mudah yakni dengan mengunjungi situs web bank yang memang diperuntukkan sebagai wadah informasi aset-aset yang sedang dilelang.
Misalnya saja ada www.rumahmurahbtn.co.id yang merupakan situs lelang milik Bank BTN, sebuah portal untuk menginformasikan rumah murah yang merupakan agunan kredit Bank BTN yang macet.
Masing-masing bank punya caranya sendiri untuk memasarkan aset, kebanyakan memiliki situs web untuk memudahkan calon pembeli. Di sana Kamu bisa lihat-lihat di galeri di situs tersebut lalu tentukan aset yang mau kamu ambil alih.
- Survei Fisik Aset yang Diinginkan
Setelah tahu apa yang kamu mau, kamu harus hubungi petugas yang mengelola agunan untuk melakukan survei aset yang sedang diincar. Kamu wajib menginformasikan survei kamu kepada petugas bank agar ketika survei kamu bisa menggali informasi sebanyak-banyaknya mengenai objek dan debitur.
Survei aset wajib untuk dilakukan karena aset yang diagunkan kadang belum seluruhnya dibangun, atau bahkan dalam keadaan perlu direnovasi. Kamu juga harus mengecek kelengkapan dokumen legalitasnya ya. Kamu harus ingat bahwa properti lelang adalah agunan yang bermasalah secara kredit, ada kemungkinan data-data adiministrasi belum lengkap ketika hendak diambil alih.
Ketika dilelang, objek lelang dijual dengan kondisi apa adanya. Kamu sebagai peserta lelang diharapkan melihat objek lelang dan dianggap telah mengetahui dan menyetujui aspek legal dari objek yang dilelang, segala cacat/kekurangannya, dan segala risiko serta kewajiban yang timbul dari transaksi lelang dan/atau kepemilikan atas objek lelang dimaksud.
- Ajukan Permohonan Lelang
Setelah mempelajari secara keseluruhan, maka kamu bisa mengajukan permohonan lelang dengan membuat akun lelang di www.lelang.go.id, itu adalah situs resmi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN).
Kamu cukup mengisi form minat dan petugas bank akan memasukkan kamu sebagai peserta lelang dan memproses due dilligence-nya. Kemudian proses akan berlangsung sesuai ketentuan lelang atau peraturan perundang-undangan agar memenuhi aspek legalitas.
- Setor Uang Jaminan
Menyetor uang jaminan ke Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL), bisa melalui website di www.lelang.go.id. Besar uang jaminan adalah 20% dari harga limit yang ditentukan. Kamu akan mendapat informasi tentang berapa tepatnya yang harus kamu bayarkan.
Di sini kamu punya pilihan untuk memprosesnya ke bank untuk mengajukan kesepakatan pembayaran secara cicilan kredit sampai proses Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit dirilis.
Jika sudah maka ketika kamu memenangkan lelang, bank yang sudah sepakat untuk memberimu kredit bisa segera melunasinya. Selanjutnya kamu dapat melakukan pembayaran cicilan ke bank kamu setiap bulan.
Jika kamu berencana untuk langsung melunasinya sendiri maka tahap pengajuan ke bank bisa di-skip.
- Ikut Lelang
Selanjutnya yang mesti kamu lakukan adalah mengikuti lelang di KPKNL dimana aset didaftarkan. Tenang saja, kamu tidak perlu repot karena seluruh mekasnismenya terjadi secara online alias e-auction melalui website KPKNL.
Kamu bisa ikuti tutorial cara mengikuti lelang e-auction di: bit.ly/caraikutlelang. Jika kamu memenangkan lelang, maka akad kredit bisa segera dilaksanakan. Akad kredit adalah ketika kamu atau bank kamu melakukan pelunasan ke KPKNL. Namun jika kamu kalah lelang maka uang jaminan dikembalikan.
Syarat dan ketentuan lelang dapat dilihat di: https://lelang.go.id/page/syarat-dan-ketentuan. Kamu harus waspada terhadap penipuan yang mengatasnamakan lelang!
- Pelunasan
Setelah kamu dinyatakan menang lelang maka kamu dapat melakukan pelunasan dalam 5 hari kerja, beberapa bank mengizinkan kamu melunasi maksimal 3 bulan sesudah memenangkan lelang. Ketentuan pelunasan 5 hari kerja adalah kebijakan dari dari Menteri Keuangan.
Namun berdasarkan Vendu Reglement (VR) yang dianggap sebagai acuan Undang-Undang Lelang di Pasal 22, terdapat ketentuan bahwa pelunasan lelang dan biaya-biaya yang menjadi bebannya dapat dilakukan dalam waktu 3 (tiga) bulan sesudahnya.
Keuntungan Mengikuti Lelang Aset
- Legalitas
Jika kamu mengembangkan lahan baru, kamu tentu harus mengurus izin dari awal. Sedangkan jika kamu membeli aset lelang, izinnya sudah ada dan tinggal meneruskan. Seluruh proses peralihan izin akan dibantu langsung, kamu tidak perlu mengurus sendiri.
- Survei Didampingi Petugas
Petugas bank akan dengan sejujur-jujurnya mengungkapkan kelebihan dan kekurangan objek yang dimaksud ketika survei. Selain itu kronologis mengenai kredit macet juga akan diungkapkan selengkap-lengkapnya agar bisa menghitung nilai investasi. Proyeksi keuntungan investasi dan kerugiannya juga akan dijabarkan.
- Murah
Harga aset yang dibeli dari lelang lebih murah dari pasaran. Biasanya agunan berharga lebih dari 100% dari jumlah yang dipinjam, bahkan ada yang mencapai 170% dari kreditnya.
Ketika kredit dinyatakan macet dan aset terpaksa diambil alih, maka aset tersebut dapat dijual murah karena meski murah namun sudah menutupi kerugian bank dari kredit yang macet tersebut.
