Profil Singkat Emiten
PT Modernland Realty Tbk (MDLN) merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang pengembangan properti dan real estate. Perusahaan telah berdiri sejak tahun 1989, kemudian melakukan penawaran saham perdana pada 18 Januari 1993.
Portofolio Modernland Realty mencakup properti residensial, township, kawasan industri, rumah sakit, serta perhotelan yang terutama berlokasi di kawasan Jabodetabek. Proyek-proyeknya antara lain Kota Modern Tangerang, Jakarta Garden City, Modern Cikande Industrial Estate, Novotel Gajah Mada, hotel Swiss-Belinn Modern Cikande, dan masih banyak lagi.
Porsi saham MDLN yang berada di tangan pemegang saham pengendalinya PT Honoris Corporindo Pratama adalah sebesar 13,58%) . Pemilik saham lainnya adalah Haiyanto (9,46%), Cred Su AG SG Trust A/C CL AA Land Pte Ltd (7,44%), PT Panin Sekuritas (7,26%), CGS-CIMB Securities Singapore A/C Client Woodside Global Ventures Inc (6,87%).
Namun, porsi kepemilikan saham masyarakat justru paling besar yaitu 50,72%. Ada pula saham treasury sebanyak 4,67%.
Per 20 April 2021, MDLN memiliki market cap sebesar Rp639,19 triliun dengan harga tersuspensi pada level Rp51 akibat anak usahanya gagal membayar utang. Mari kita analisis lebih lanjut untuk menilai apakah saham MDLN masih layak dipilih untuk berinvestasi.
Kinerja Laporan Keuangan Terakhir
Berdasarkan laporan keuangan interim MDLN untuk kuartal III/2020, perusahaan menderita kerugian yang sangat besar akibat kemerosotan penjualan dan pendapatan usahanya di tengah pandemi Covid-19.
Berikut rangkuman kinerja laba/rugi MDLN berdasarkan laporan keuangan terakhir (dalam miliar rupiah):
Total aset MDLN anjlok 3,1% menjadi Rp15,63 triliun dalam laporan kuartal III/2020 dibandingkan dengan Rp16,13 triliun per kuartal IV/2019. Liabilitas perusahaan meningkat jadi Rp9,74 triliun dari Rp8,88 triliun dalam rentang waktu yang sama. Baik liabilitas jangka panjang maupun jangka pendek sama-sama mengalami kenaikan.
Sedangkan ekuitas yang dapat diatribusikan kepada entitas induk MDLN merosot menjadi Rp5,89 triliun dari Rp7,25 triliun.
Riwayat Kinerja
Kalau dilacak lebih jauh ke belakang, kinerja keuangan MDLN memang sering jatuh-bangun. Hal ini tampak dalam rangkuman sejumlah parameter dari ikhtisar laba/rugi 2017-2019:
Untuk memahami fluktuasi kinerja secara lebih terukur, berikut ini perbandingan kinerja MDLN menurut laporan keuangan 2017 hingga kuartal III/2020:
Modernland Realty memiliki masalah serius dalam pengelolaan utang dan kemampuan perusahaan menghasilkan laba. Tak heran jika perusahaan langsung tekor lebih dari satu triliun rupiah ketika dihadapkan pada kondisi makro yang buruk akibat pandemi.
Track Record Pembagian Dividen untuk Pemegang Saham
Modernland Realty terakhir kali memberikan dividen pada tahun 2017, yaitu sebesar Rp12 per lembar saham. Namun, selanjutnya perusahaan tidak pernah membagikan dividen lagi lantaran beragam alasan.
Kinerja negatif pada tahun 2020 dan masalah utang yang dihadapinya membuat MDLN semakin tidak mungkin memberikan dividen bagi investor dalam waktu dekat.
Prospek Bisnis MDLN
Sumber pendapatan utama MDLN berasal dari penjualan properti, disusul oleh pendapatan hotel dan sewa serta pendapatan dari lapangan golf dan restoran club house. Pembatasan sosial dalam rangka membendung Covid-19 telah membuat hampir semua layanan tersebut sepi pelanggan selama tahun 2020. Sialnya lagi, MDLN dan anak usahanya tengah memiliki tanggungan utang yang cukup besar.
Pada September 2020, otoritas Bursa Efek Indonesia mensuspensi perdagangan saham dan obligasi MDLN karena terjadi gagal bayar atas kupon surat utang milik perusahaan kepada investor. Pada Maret 2020, perusahaan akhirnya mendapatkan moratorium pembayaran utang via pengadilan Singapura untuk sejumlah obligasi globalnya:
a. Obligasi senilai USD150 juta dengan jatuh tempo 2021 yang diterbitkan oleh JGC Ventures Pte Ltd selaku anak usaha MDLN. Obligasi ini sudah tidak membayar kupon sejak 31 Agustus 2020. Pengadilan Singapura awalnya memberikan moratorium sampai 28 Februari, tetapi kemudian diperpanjang sampai 31 Mei 2021.
b. Obligasi senilai USD240 juta dengan jatuh tempo 2024 yang diterbitkan oleh Modernland Overseas Pte Ltd. Kupon obligasi ini sudah menunggak sejak 13 Oktober 2020. Awalnya telah menerima moratorium sampai 28 Februari, tetapi kemudian juga diperpanjang sampai 31 Mei 2021.
Perusahaan selanjutnya mengupayakan restrukturisasi utang. Namun, itu tak lantas berarti masalahnya selesai.
Lembaga pemeringkat utang Fitch Ratings pada pengumuman 16 April 2021 menegaskan lagi bahwa peringkat MDLN adalah RD (Restricted Default). Peringkat RD menandakan bahwa MDLN mengalami gagal bayar, tetapi belum memasuki tahap pailit dan belum berhenti peroperasi.
Terlepas dari semua masalah tersebut, Modernland Realty masih getol menggarap proyek-proyeknya. Perusahaan meluncurkan klaster New Shinano Precast dan La Seine Precast di Jakarta Garden City (JGC) pada awal April. Teknologi precast memungkinan pembangunan klaster secara lebih cepat dan efisien guna menangkap momentum program PPN 0% yang digalakkan pemerintah.
Selain menggenjot proyek yang sudah berjalan, MDLN juga mempersiapkan beberapa produk baru yang akan mulai dipasarkan di tahun ini. Salah satunya, Fairway Place Golf Residence yang terletak di kawasan Kota Modern, Tangerang.
Kesimpulan
Secara fundamental, saham MDLN bukanlah pilihan yang bagus bagi trader maupun investor untuk target jangka pendek maupun jangka panjang. Ada beberapa masalah yang dapat disimpulkan terkait emiten ini, antara lain:
a. Porsi kepemilikan masyarakat lebih dari 50 persen, sedangkan sisanya sebagian besar sudah berada di tangan kreditur. Hal ini membuat MDLN rentang digoreng bandar.
b. Penjualan merosot akibat pandemi langsung men-defisit-kan keuangan perusahaan, menandakan bahwa MDLN memiliki kemampuan rendah untuk menghadapi krisis.
c. Masalah utang belum menunjukkan titik terang, sehingga perusahaan masih dalam posisi terancam pailit sewaktu-waktu.
Kalau kamu berminat untuk berinvestasi pada sektor properti, ada banyak emiten lain yang lebih prospektif. Misalnya JRPT yang tetap mampu menghasilkan laba di tengah pandemi, atau PWON yang justru memanfaatkan momentum krisis untuk mengakuisisi mal baru.
