Ajaib.co.id – Properti adalah salah satu investasi favorit semua orang karena harganya yang cenderung terus meningkat seiring waktu. Sayangnya di tahun 2020 sektor properti menjadi satu dari banyak sektor yang paling terdampak pandemi COVID-19.
Rumah.com’s Indonesia Property Market Index – Harga (RIPMI-H) mengindikasikan adanya penurunan tren harga rumah terutama di kuartal II-2020. Penurunan volume penjualan properti telah memaksa sejumlah developer dan agen properti untuk menurunkan harga dan menggerakkan indeks RIPMI-H turun. Namun indeks RIPMI-H naik secara kuartalan di kuartal III sebanyak 0,5% ke angka 111,2.
Ternyata kenaikan ini didorong oleh naiknya permintaan di segmen rumah tapak. Angka RIPMI-H untuk rumah tapak di kuartal III-2020 adalah 116,1, meningkat sebesar 1% (QoQ) dari kuartal II-2020. Sebagai informasi, rumah tapak adalah hunian yang langsung didirikan di atas tanah, bukan seperti hunian vertikal layaknya apartemen atau rumah susun.
Sejumlah kebijakan yang digelontorkan pemerintah sejak pertengahan tahun lalu membuat banyak investor properti akhirnya menjadi optimis kembali. Meski penjualan properti secara umum melemah namun penjualan properti, seperti perumahan, kawasan industri, dan perkantoran, atas dasar investasi ternyata meningkat 7,45% di tengah pandemi utamanya terjadi di kuartal III dan IV.
Ternyata pemerintah dinilai dapat menjaga situasi kondusif dengan meluncurkan kebijakan terkait properti dan ekonomi dalam rangka pemulihan ekonomi seperti restrukturisasi kredit, relaksasi LTV, dan penurunan suku bunga.
Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) mengonfirmasi bahwa realisasi pembelian properti atas dasar investasi mencapai Rp76,4 triliun di Indonesia di tahun 2020. Sebelumnya di 2019 angka investasi di sektor perumahan, kawasan industri, dan perkantoran adalah Rp71,1 triliun.
Tahun 2021 diprediksi lebih menguntungkan bagi sektor properti dibandingkan dengan 2020 karena program vaksin COVID-19 yang berlangsung, adanya UU Cipta Kerja, dan lain sebagainya.
Penurunan sektor properti di kuartal I dan II-2020 dan diikuti oleh kenaikan yang terjadi mulai kuartal III juga tercermin pada indeks JKPROP yang terdiri dari saham-saham properti, real estate, dan konstruksi.
Di awal tahun 2020 indeks JKPROP berada pada angka 503,81 namun turun ke level terendahnya sepanjang tahun di angka 287,70 di kuartal II-2020 berkat merebaknya pandemi. Tidak berlangsung lama, sektor properti segera membaik sejak kuartal III. Hal ini dapat terlihat dari tren kenaikan indeks JKPROP yang dimulai sejak kuartal III-2020. Kini di bulan Februari 2021, JKPROP berada di angka 388,95, atau naik 35,19% sejak titik terendah di kuartal II-2020.
Angka JKPROP diprediksi akan semakin baik menyusul situasi yang semakin positif terutama menyangkut vaksinasi yang menjadi harapan berakhirnya pandemi. Sejak kuartal III hingga saat ini di tahun 2021, indeks sentimen konsumen meningkat ke angka 57 yang sebelumnya hanya 54 berkat upaya yang dilakukan pemerintah. Rumah.com menyimpulkan kenaikan ini menunjukkan bahwa konsumen properti merasa puas dengan iklim properti, kebijakan pemerintah, dan suku bunga.
Kenaikan ini diprediksi akan berlanjut di tahun 2021 berkat adanya sejumlah katalis yang akan menjadi prospek sektor properti di tahun 2021.
Prospek Sektor Properti Tahun 2021
Penelitian Rumah.com’s Consumer Sentiment Study yang melibatkan 1078 responden mengungkapkan bahwa 60% responden menunda pembelian properti di kuartal II 2020. Untungnya pesimisme mulai meluntur di kuartal III-2020 menyisakan hanya 52% saja dari mereka yang menunda pembelian properti.
Ternyata Rumah.com’s Consumer Sentiment Study menunjukkan bahwa minat pencari properti masih cukup tinggi dan mereka yang menunda pembelian properti di 2020 menyatakan berniat melanjutkan pembelian di 2021.
Rata-rata hunian yang dicari adalah rumah tapak dengan harga di bawah Rp1,5 miliar. Sebanyak 82 persen responden yang totalnya sebanyak 1007 orang mencari hunian di kisaran kurang dari Rp750 juta.
Oleh karenanya emiten yang berpotensi diuntungkan dari demand masyarakat saat ini adalah emiten properti dengan harga jual rumah rata-rata di bawah Rp750 juta per unitnya seperti misalnya PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dan Bekasi Fajar Industrial State Tbk (BEST).
Pelaku pasar juga mencermati PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) yang penghasilan terbesarnya berasal dari penyewaan space di pusat perbelanjaan dan perkantoran. Dengan potensi pemulihan berkat vaksinasi, maka diharapkan masyarakat akan kembali mengunjungi mall dan mulai kembali menjalankan aktivitas bisnis di perkantoran.
Berikut sejumlah katalis yang berpotensi mengerek saham-saham properti naik:
Vaksinasi
Rumah.com’s Consumer Sentiment Study yang dilaksanakan terhadap 1007 orang di awal tahun 2021 mengungkap bahwa mayoritas calon pembeli menghindari rumah-rumah di area zona merah dan hitam. Jika program vaksinasi berjalan lancar maka hal ini akan sangat membantu propek penjualan rumah di kawasan-kawasan yang terdampak COVID-19.
Oleh karenanya keberhasilan vaksinasi akan menentukan keberhasilan penjualan properti secara umum di seluruh Indonesia terutama di zona-zona merah dan hitam. Program vaksinasi diketahui telah dimulai sejak tanggal 13 Januari 2021 silam terhadap Presiden dan jajarannya. Gelombang kedua vaksinasi dilaksakan terhadap para petugas kesehatan sedangkan masyarakat umum akan menerima vaksin mulai pertengahan tahun 2021.
Oleh karenanya tidak berlebihan jika para pelaku pasar properti banyak berharap di semester dua tahun ini. Ekonomi belum stabil dan angka kasus positif masih terus meningkat, kita hanya berharap pandemi cepat berakhir dengan program vaksinasi masal di tahun ini.
Suku Bunga Rendah
Sejauh ini suku bunga sudah diturunkan sebanyak lima kali sebanyak 125 bps menjadi 3,75 persen. Suku bunga rendah akan mendorong masyarakat mengambil kredit perumahan sehingga bisa mendongkrak penjualan properti.
Pemerintah memang berniat untuk membantu masyarakat dalam pembiayaan rumah selama pandemi COVID-19 seperti dengan menggelontorkan kebijakan restrukturisasi kredit, relaksasi LTV, dan penurunan suku bunga.
Selain itu pemerintah juga menyediakan system informasi yang lebih baik dalam penyaluran KPR diantaranya melalui aplikasi SiKasep (Sistem Informasi KPR Subsidi Perumahan) dan Sikumbang (Sistem Informasi Kumpulan Pengembang).
Sejauh ini upaya pemerintah dalam membantu restrukturisasi kredit cukup berhasil. Angka kredit bermasalah atau Non-Performing Loan (NPL) di segmen rumah tapak dan apartemen mulai menunjukkan perbaikan. Hal ini akan memudahkan pihak perbankan selaku penyalur kredit kepemilikan rumah (KPR) dalam menyalurkan KPR.
Dengan semakin membaiknya angka NPL diiringi dengan suku bunga rendah maka potensi emiten properti di tahun 2021 bisa cukup cemerlang.
UU Cipta Kerja
Dirilisnya UU Cipta Kerja memang untuk menarik lebih banyak investasi ke dalam negeri, salah satunya adalah dengan membuka kepemilikan apartemen di atas tanah bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) untuk warga negara asing (WNA).
Jadi kelak para WNA diperkenankan untuk membeli apartemen di atas tanah bersertifikat HGB. Sebelumnya mereka hanya diizinkan membeli di atas tanah dengan status hak pakai saja.
Namun masyarakat tidak perlu khawatir dengan potensi kenaikan drastis harga apartemen di atas tanah HGB. Karena terdapat batasan harga apartemen yang bisa dimiliki oleh WNA, sehingga tidak akan menaikkan harga apartemen secara umum.
Dana Stimulus untuk Sektor Properti
Sektor properti adalah salah satu sektor yang digenjot karena sangat berperan dalam mendorong pertumbuhan ekonomi. Sektor ini kini diperkuat dengan program Pemulihan Ekonomi Nasional. Tujuannya adalah untuk menambah pasokan rumah untuk bisa diakses oleh masyarakat berpenghasilan rendah.
Pemerintah melalui Kementrian Keuangan memberikan insentif fiscal dan alokasi anggaran untuk sektor properti dalam rangka pemulihan ekonomi.
Di tahun 2020 saja Kementrian Keuangan telah memberikan dukungan seperti dana bergulir Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebesar Rp 9 triliun, SBUM Rp 600 miliar dan SSB Rp 3,87 triliun. Sedangkan Penyertaan Modal Negara (PMN) untuk BUMN pembiayaan sekunder perumahan yakni PT SMF (Persero) Rp 1,75 triliun, PEN (dana Pemulihan Ekonomi Nasional) Perumahan Rp 1,3 triliun dan DAKF Rp1,42 triliun.
Dengan demikian diharapkan stimulus dapat meningkatkan ketersediaan rumah, meningkatkan akses pembiayaan dan menyesuaikan harga rumah untuuk beberapa tipe agar dapat dijangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah.
Di tahun 2021 alokasi dana yang dikucurkan dalam rangka pemulihan ekonomi akan meningkat, misalnya saja dana bergulir FLPP menjadi Rp 16,62 triliun, SBUM menjadi Rp 630 miliar dan SSB menjadi Rp 5,97 triliun. Sedangkan PMN untuk SMF menjadi Rp 2,25 triliun dan DAKF menjadi Rp 1 triliun.
Stimulus yang diberikan pemerintah di tahun 2021 diharapkan akan bisa mengakselerasi sektor properti dengan lebih baik ditunjang dengan membaiknya perekonomian.
