Ajaib.co.id – Dalam urusan membeli rumah, ada banyak biaya-biaya yang harus kamu pikirkan. Terlebih jika kamu ingin membeli rumah bekas, tentu salah satu anggaran yang harus dipersiapkan adalah biaya balik nama. Pasalnya, biaya ini di luar pajak dan biaya pembuatan akta. Besarannya pun tergantung dari daerah yang ditinggali dan luas tanah.
Jika kamu sudah putuskan ingin membeli rumah bekas, kamu harus mau repot-repot untuk membuat properti tersebut berganti kepemilikannya menjadi milikmu. Apabila kamu enggan untuk mengurusnya, dipastikan di masa mendatang kamu akan sangat direpotkan ketika hendak merenovasi rumah atau menjualnya kembali.
Lagipula biaya balik nama rumah tidak terlalu mahal, namun tetap disesuaikan dengan luas bangunannya. Kamu bisa melakukannya sendiri maupun menggunakan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Cara Mengurus Balik Nama Rumah
Selain menyiapkan sejumlah biaya balik nama untuk rumah, kamu juga harus tahu cara mengurusnya. Pertama, kamu bisa membuat permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Jika lebih ingin mudah prosesnya, kamu bisa mengurusnya lewat PPAT.
Namun, ada beberapa persyaratan yang harus dipersiapkan sebelum mengajukan permohonan ke BPN melalui PPAT, di antaranya adalah:
· Identitas diri pembeli dan penjual
· Sertifikat tanah asli
· Akta Jual Beli dari PPAT
· Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB)
Setelah berkas-berkas tersebut tersedia, selanjutnya kamu perlu mendatangi Kantor Pertanahan, nantinya pihak BPN akan menerbitkan bukti permohonan balik nama rumah. Sebelum itu, kamu harus lebih dulu mengisi formulir pendaftaran balik nama dengan biaya sebesar Rp50.000. Dalam prosesnya, pihak BPN akan mencoret nama pemilik yang lama, dan menggantinya dengan pembeli baru di sertifikat tanah.
Meski terlihat mudah, kamu jangan sampai terlewatkan beberapa komponen yang menjadi biaya balik nama.
1. Pastikan Terlebih Dahulu Luas Rumah dan Tanah
Seperti yang sudah disinggung di awal, besara biaya balik nama rumah bergantung pada luas bangunan. Oleh karena itu, pastikan kamu sudah mengetahui dengan jelas informasi mengenai ukuran bangunan maupun tanahnya.
Pihak BPN nanti akan mengecek ulang ukuran rumahnya dengan membayar biaya jasanya di kisaran Rp100.000. Apabila ternyata ukuran bangunan tidak sesuai dengan yang tercantum pada sertifikat, mau tidak mau kamu harus membayar dana tambahan.
Sementara tarif pengukuran tanahnya berbeda-beda. Jika tidak sampai 10 hektare, rumus biaya pengukurannya adalah ((luas tanah/500) x harga satuan ukur) +100.000. Untuk lebih jelasnya soal biaya pengukurannya bisa cek langsung di situs BPN.
2. Cek Kejelasan Sertifikat Rumah
Proses balik nama rumah memang panjang, maka dari itu perlu ketelitian supaya tidak terjadi masalah. Seperti halnya pengecekan sertifikat rumah untuk mengetahui legalitas bangunan dan memastikan ke depannya tidak ada sengketa.
Proses pengecekan rumah ini termasuk dalam biaya balik nama yang rata-rata di kisaran Rp50.000 sampai Rp100.000.
3. Akta Jual Beli Tak Boleh Tertinggal
Pada saat mengurus balik nama rumah, jangan sampai lupa untuk mencantumkan akta jual beli rumah. Di awal transaksi jual beli terjadi, pastikan kamu sudah memiliki akta penting ini.
Biasanya nilainya mencapai 5% dari transaksi yang merupakan patungan dari penjual dan pembeli. Proses pembuatan AJB ini memakan waktu 1 hingga 3 bulan.
4. BPHTB Juga Wajib
Berkas wajib lainnya dalam kepengurusan balik nama rumah ini adalah Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Sebelum itu kamu harus membayar terlebih dahulu BPHTB-nya dengan biaya 5% dari nilai harga jual rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Kena Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Catatan buat kamu, perlu diingat bahwa yang perlu membayar BPHTB adalah tanah yang harga jualnya di atas Rp60.000.000 ke atas saja.
5. Siapkan Biaya Notaris atau Jasa PPAT
Komponen yang termasuk ke dalam biaya balik nama yaitu notaris. Tetapi ini hanya opsional saja, dipersiapkan jika kamu ingin menggunakan jasa notaris untuk membantu proses balik nama rumah.
Prosentase biayanya sebesar 0,5% sampai 1% dari total transaksi. Biaya tersebut sudah termasuk biaya pembuatan AJB, balik nama rumah, dan jasa notaris.
Proses balik nama memang cukup melelahkan karena prosesnya yang cukup menyita waktu. Akan tetapi, bila tidak ada kendala, proses balik nama sertifikat rumah bisa selesai dalam waktu sekitar dua minggu di hari kerja. Sayangnya, biasanya memakan waktu lebih lama.
Balik Nama Rumah Warisan
Kalau kamu kebetulan mendapat rumah warisan yang ingin mengurus kepemilikan rumah menjadi milikmu, ada biaya balik nama tersendiri tapi perbedaannya tidak terlalu signifikan. Bedanya terletak pada pembayaran BPHTB saja.
Perhitungan BPHTB rumah jual beli menggunakan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Sedangkan pembayaran BPHTB untuk rumah warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) total, dan dalam kasus ini NJOP dianggap sebagai NPOP.
Prosentasenya tetap sama, yakni 5% x (NPOP – NPOPTKP). Untuk NPOPTKP besaran biayanya disesuaikan menurut daerahnya masing-masing. Supaya lebih jelas, mari kita simulasikan perhitungannya BPHTB rumah warisan untuk daerah Jakarta berikut ini:
Diketahui:
Luas tanah = 1.200 m2
NJOP = Rp1.100.000 per m2
NPOP = NJOP Total = Rp1.100.000 x 1.200 m2 = Rp1.320.000.000
Misal NJOPTKP waris di Jakarta = Rp350.000.000
Maka, biaya BPHTB yang harus dibayarkan ahli waris untuk balik nama sebesar
BPHTB = 5% x (Rp1.320.000.000 – Rp350.000.000) = Rp48.500.000
Selain itu ada biaya lainnya yang termasuk biaya balik nama rumah warisan, seperti biaya pendaftaran, biaya panitia, pengukuran, dan sebagainya namun tidak jauh berbeda dari biaya rumah jual beli.
Mengurus Balik Nama Sendiri
Bagi kamu yang ingin mengurus proses balik nama rumah secara mandiri juga bisa. Namun, ada patokan yang jadi pegangan dalam perhitungan biaya balik nama yaitu berdasarkan NJOP.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN) sudah merumuskan besaran biaya balik nama berikut ini.
(Nilai tanah per m2 x luas tanah per m2) / 1.000
Biaya balik nama untuk rumah memang akan sedikit menguras dompetmu. Namun, itu lebih baik karena sertifikat rumah atas namamu sendiri akan mempermudah kamu jika suatu saat ingin menjualnya.
