Analisa Saham, Saham

Bedah Saham BSDE – Saham Properti Sehat Milik Sinarmas Land

Ajaib.co.id – Pandemi corona telah melanda banyak sektor ekonomi, termasuk sektor properti. Secara keseluruhan, terlihat bahwa semua sisi industri ini mengalami tekanan akibat menurunnya mobilitas masyarakat dalam berbisnis maupun beriwisata.

Akibat aktivitas work from home (WFH), bisnis sewa kantor mengalami tekanan. PSBB juga membuat pendapatan pusat perbelanjaan dan ritel menurun dan digantikan oleh e-commerce. Pembelian rumah juga bukan prioritas utama selama krisis, akibatnya penjualan rumah juga menurun.

Namun, para pelaku pasar telah melihat ketahanan pasar properti setelah kuartal ketiga tahun 2020. Penjualan rumah telah diamati meningkat, terutama pada produk dari beberapa pengembang besar yang telah beradaptasi dengan perubahan penjualan.

Vaksinasi juga memberikan sentimen positif untuk memperkuat pemulihan subsektor perumahan pada tahun 2021. Pengembang juga berinovasi dengan berfokus pada produk-produk properti yang lebih banyak diminati.

Hal ini membuat harga saham-saham properti anjlok selama pandemi. Namun turunnya saham-saham properti membuat banyak saham properti seolah seperti salah harga, beberapa bahkan menjadi sangat menarik. BSDE adalah salah satu saham yang tidak boleh sampai dilewatkan kalau harganya turun.

Profil Emiten

Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) adalah pengembang real estate yang bergerak dalam perencanaan dan pengembangan kota baru, yang merupakan kawasan hunian terencana dan terintegrasi dengan fasilitas lingkungan dan prasarana taman yang telah didesain sebelumnya menjadi kota mandiri bernama BSD City.

Segmen usahanya terdiri dari tanah, gedung industri, perumahan, ruko, ruang kantor, pusat pendidikan, gedung industri dan hotel. Portofolio proyek andalan BSDE adalah kota mandiri BSD City. Proyek lainnya adalah berupa shopping mall, office building, industri/al estate, hotel, apartement. Yang paling dikenal diantaranya adalah Aeon Mall, Bakrie Tower, MSIG Tower, Go Wet Waterpark, Ocean Park, Damai Indah Golf, ITC Mall, QBig, Le Grandeur Mangga Dua, dan lain-lain.

BSDE didirikan pada 16 Januari 1984 dan IPO pada 6 Juni 2008. Dengan 21.171.365.812 saham beredar, kapitalisasi pasar BSDE adalah Rp. 25,51 Triliun. Sinarmas Land melalui dua anak usahanya PT Paraga Arta Mida dan PT Ekacentra Usahamaju menguasai saham BSDE. 

Adapun PT Paraga Arta Mida menguasai 31,43% total saham beredar BSDE, sedangkan PT Ekacentra Usahamaju memiliki 25,63% saham BSDE, sisanya 41,72% dipegang oleh masyarakat. Dengan demikian grup Sinarmas adalah pemegang saham utama BSDE.

Di tahun 2010 emiten mengakuisisi 88,56% saham PT. Duta Pertiwi Tbk. (DUTI) dan 46,78% saham PT. Plaza Indonesia Realty Tbk. (PLIN). Kini BSDE telah melebarkan sayap ke luar Jabodetabek, seperti Medan, Palembang, Semarang, Surabaya, Balikpapan, Samarinda, Manado, dan Makasar.

Tanah yang belum dikembangkan adalah senilai Rp12.349.544.352.899 dengan total luas tanah sebesar 38.168.720 m2.

Review Laporan Keuangan Terakhir

Sep-20 (Rp penuh) Sep-19 (Rp penuh)
Total Pendapatan          4.279.564.048.150      5.230.580.982.580
Laba Bersih             469.555.772.190      2.451.233.064.510
Ekuitas       34.278.497.871.350    32.867.035.861.739
Total Aset       60.890.577.101.754    53.267.155.643.204
Total Liabilitas       26.612.079.230.404    20.400.119.781.465

Per September 2020 emiten pengembang properti BSD City ini membukukan pendapatan lebih rendah dari periode di tahun 2019. Laba bersih turun drastis dikarenakan ada penyesuaian harga jual untuk meraih pembeli selama krisis. 

Laba bersih turun hingga 80%-nya menjadi Rp469,5 miliar saja, padahal sebelumnya adalah sebesar Rp 2,45 triliun.

Yang menjadi perhatian adalah tentang porsi laba yang diaku oleh non pengendali yang jumlahnya agak terlalu besar. Porsi laba yang diatribusikan kepada non pengendali adalah sebesar Rp158 miliar, hampir setengahnya dari porsi laba yang diatribusikan kepada pemilik induk.

Sebaiknya porsi non pengendali tidak perlu terlalu besar karena akan mengurangi keuntungan investor.

Rasio

Sep-20 Sep-19
NPM 10,97% 46,86%
ROA 0,77% 4,60%
ROE 1,37% 7,46%
DER 78% 62%
BVPS (Rp) 1619,20 1707,38
EPS (Rp) 202,15 127,34
PBV 0,78 0,88
PER 6,26 11,78

Marjin laba tertekan menjadi hanya 10,6% saja, padahal di periode yang sama tahun lalu bisa empat kali lipatnya yakni 46,86%. Hal ini dikarenakan emiten menyesuaikan diri dengan harga jual yang diturunkan untuk bisa menarik minat pembeli selama pandemi.

Emiten lainnya saat ini sedang berdarah-darah, sedangkan BSDE masih bisa membukukan laba. Ini adalah hal yang patut diapresiasi.

Rasio utang per ekuitas (DER) naik menjadi 78%. Selama ini emiten memang cukup apik dalam menjaga kesehatan keuangannya. Sejak 2017 DER dari BSDE berada di level 53 hingga 70 persenan saja.

Berikut pembahasan surat utang emiten:

Di tahun 2021 terdapoat surat utang yang akan jatuh tempo sebanyak $300 juta. Dengan kurs sebesar Rp14000 per 1 USD maka besarnya adalah Rp4,2 triliun. Adapun cadangan kas dan setara kas yang dimiliki adalah sebesar Rp10,88 triliun.

Hal ini menandakan bahwa utang yang akan jatuh tempo selama jangka pendek tidak akan menjadi masalah bagi BSDE.

Review Kinerja

Tahun Total Pendapatan (Rp) Laba Bersih (Rp)
2010      2.477.203.000.000           394.403.000.000
2011      2.806.339.000.000           840.780.000.000
2012      3.727.812.000.000        1.286.047.000.000
2013      5.741.264.000.000        2.691.396.000.000
2014      5.613.890.000.000        3.818.364.000.000
2015      6.209.574.000.000        2.139.497.000.000
2016      6.602.955.000.000        1.796.156.000.000
2017    10.347.343.192.163        4.920.228.055.346
2018      6.628.782.185.008        1.293.850.222.563
2019      7.084.864.032.574        2.791.416.326.399

Sejauh ini emiten berhasil tumbuh dengan baik dengan pertumbuhan rata-rata tahunan sebesar 24% sejak 2010. Namun sejak 2017 besar pendapatan emiten tidak menentu dikarenakan bergesernya permintaan pasar. Hal ini lebih dikarenakan faktor eksternal.

Kamu bisa lihat grafik indeks sektor properti di atas yang diambil dari Yahoo Finance. Kamu bisa lihat bahwa puncak sektor properti dalam sepuluh tahun terakhir berada di tahun 2016. Sejak saat ini indeks properti yang terdiri dari saham-saham properti  berada dalam tren turun.

Selama tiga tahun terakhir pendapatan Indonesia turun 11,86% per tahun dengan laba bersih turun lebih kencang lagi yaitu 17,22%. Ekuitas naik tipis didukung naiknya liabilitas. 

Dividen

Tahun Dividen IDR Div Payout Ratio Share Outstanding
2010 5,5 11,45%  17.496.996.592
2011 6 8,16%  17.496.996.592
2012 10 6,50%  17.496.996.592
2013 15 6,87%  17.496.996.592
2014 15 12,88%  18.371.846.392
2015 15 16,07%  19.246.696.192
2016 5 1,96%  19.246.696.192
2017 5 7,44% 19.250.000.000
2018 0,00% 19.250.000.000
2019 0,00% 19.250.000.000

Dividen dibagikan secara rutin hingga tahun 2017. Sejak 2018 hingga saat ini BSDE urung membagikan laba bersih dalam bentuk dividen tunai.

Berikut valuasi BSDE dilihat dari nilai buku dan laba per saham.

  Sep-20 Sep-19
BVPS (Rp) 1619,20 1707,38
EPS (Rp) 202,15 127,34
PBV 0,78 0,88
PER 6,26 11,78

Harga BSDE saat ini mencerminkan 78% dari nilai buku BSDE dengan PER hanya sebesar 6,26x. Selama ini BSDE lebih sering ditransaksikan di PER dua digit atau 10x ke atas.

Prospek

Rendahnya nilai PER adalah karena terdapat perubahan dasar pengukuran investasi pada entitas asosiasi yang menjadikan labanya meningkat drastis. PER di tahun-tahun sebelumnya adalah sebesar 10x ke atas, di 2019 sebesar 12x, di 2018 adalah 14,19x dan kini berada di level 6,26x. Tentu ini menjadi BSDE cukup menarik dari sisi valuasi.

Apabila sektor properti bangkit seperti masa sebelum 2016 tentu BSDE bisa menjadi sangat menarik.

Disclaimer: Tulisan ini berdasarkan riset dan opini pribadi. Bukan rekomendasi investasi dari Ajaib. Setiap keputusan investasi dan trading merupakan tanggung jawab masing-masing individu yang membuat keputusan tersebut. Harap berinvestasi sesuai profil risiko pribadi.

Artikel Terkait