Ajaib.co.id – Ingin membeli over kredit rumah karena dana yang terbatas? Tidak masalah memilih over kredit rumah, asal pelajari mekanismenya dengan melibatkan pihak bank dan notaris. Untuk lebih jelasnya, simak ulasan redaksi Ajaib ini.
Ada berbagai cara dalam membeli rumah. Salah satunya membeli dengan cara over kredit rumah. Tetapi sebelum bertransaksi, ada baiknya kamu memelajari dulu mekanisme over kredit. Agar kamu tidak mengeluarkan banyak biaya.
Tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan primer manusia. Tak heran, jika bisnis tempat tinggal, baik perumahan maupun apartemen, semakin berkembang. Hal tersebut disambut baik oleh masyarakat yang ingin memiliki rumah. Buat yang mampu, mereka membeli secara kontan.
Ada juga yang membeli hunian dengan cara mencicil atau memanfaatkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Tetapi terkadang ada nasabah yang melakukan over kredit rumah kepada orang lain. Alasannya karena bunga kredit tinggi, pindah tugas ke kota lain, membutuhkan uang, dan lainnya.
Di sisi lain, rumah yang dijual secara over kredit menjadi incaran masyarakat. Mereka beranggapan proses memiliki rumah mudah, serta tidak berhubungan langsung dengan pihak bank yang terkenal dengan proses rumitnya. Hal tersebut tak sepenuhnya benar. Tetapi kalau kamu tertarik dengan over kredit rumah, pelajari dulu mekanismenya. Lakukan proses over kredit sesuai sistem yang berlaku. Supaya hak kamu atas rumah tersebut terlindungi dan menjalankan kewajiban tanpa beban.
Mekanisme Over Kredit Rumah di Bank
Pada umumnya, pihak yang melakukan over kredit rumah adalah nasabah KPR di suatu bank. Kalau kamu tertarik sebuah hunian dan ternyata itu over kredit rumah, sebaiknya lakukan di bank tersebut.
- Siapkan dokumen seperti fotokopi KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan bawa yang asli. Siapkan pula slip gaji atau surat keterangan dari kantor buat kamu yang karyawan. Buat pengusaha, fotokopi akte perusahaan atau SIUP.
- Kamu sebagai calon pembeli bersama dengan penjual mendatangi pihak bank untuk mengajukan permohonan kredit.
- Bank akan mengecek kelengkapan dokumen calon pembeli. Bila ada kekurangan, calon pembeli harus memenuhi dokumen yang diminta oleh bank. Selanjutnya, bank akan menganalisis kredit calon pembeli. Pada bagian ini, bank berhak menyetujui over kredit rumah atau sebaliknya.
- Jika bank setuju, bank akan memproses cicilan untuk nasabah KPR atau debitur baru. Debitur baru harus menandatangani kesepakatan kredit baru dan bank akan mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB) serta Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT) sebagai jaminan. Di samping itu, debitur baru (pembeli) juga harus membayar rumah kepada penjual berdasarkan harga yang telah disepakati.
Dengan melakukan over kredit melali Bank secara langsung ada banyak sekali keuntungan, namun ada juga kelebihan yang mungkin akan kamu dapatkan.
Kelebihan Over Kredit melalui bank langsung:
- Sertifikat rumah sudah bisa dibalik nama sesuai nama kamu sebagai pembeli (debitur baru) meskipun masih tetap menjadi jaminan di bank dan baru bisa diambil setelah kredit rumah lunas.
- Pembeli (debitur baru) bisa melakukan pembayaran angsuran ke bank atas nama sendiri.
Kelemahan Over Kredit Rumah
- Proses pengajuan oper kredit yang biasanya lebih rumit.
- Memakan waktu yang lama karena harus dianalisis oleh analis kredit bank.
- Ada kemungkinan debitur pengganti akan ditolak oleh bank.
- Biaya yang relatif mahal untuk proses alih debitur, karena harus sesuai ketentuan dan prosedur yang dimiliki oleh masing-masing bank.
Over Kredit Rumah Selain di Bank
Tak sedikit yang mengatakan bahwa over cicilan rumah di bank memakan waktu dan proses yang berbelit-belit. Apalagi jika pengajuan over kredit ditolak oleh bank. Jalan lainnya adalah over kredit rumah dengan notaris atau kesepakatan pribadi antara penjual dan pembeli rumah. Tetapi hal tersebut cukup berisiko.
Over kredit dengan notaris dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu:
- Proses cepat, karena pembeli, penjual (membawa dokumen yang diperlukan), dan masing-masing saksi datang ke notaris dan meminta dibuatkan pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
- Pembeli menandatangani surat perjanjian bahwa ia berhak atas tanah atau bangunan yang dimaksud dan akan melunasi cicilannya. Meskipun nama cicilan di bank dan sertifikat masih milik penjual.
- Bila hal di atas berjalan lancar, pembeli dan penjual serega menyambangi pihak bank (dengan membawa dokumen dari notaris) menyampaikan bahwa ingin over cicilan rumah.
- Jika pembeli dan penjual tidak segera memberitahukan ke bank tentang over kredit ini, dikhawatirkan terjadi hal yang tidak diinginkan.
- Kamu bisa saja melakukan over kredit rumah tanpa melibatkan pihak bank maupun notaris. Kamu membeli rumah over kredit atas dasar kepercayaan antara penjual dan pembeli. Tetapi tindakan ini sangat berisiko. Pasalnya hakmu atas bangunan tidak kuat di mata hukum. Hal tidak mengenakkan bisa saja terjadi. Misalnya penjual (pemilik rumah lama) menghilang atau membawa kabur sertifikat ketika cicilan telah lunas.
Sama halnya ketika kamu beli rumah over kredit melalui bank. Dengan membeli rumah melalui notaris, kamu juga bisa mendapatkan beberapa kelebihan maupun kekurangan.
Kelebihan membeli rumah lewat notaris
- Melakukan transaksi over kredit dengan cara pengalihan hak atas tanah di hadapan notaris adalah prosesnya yang lebih cepat dan mudah.
- Biaya yang dikeluarkan tidak banyak, sehingga relatif lebih murah daripada melakukannya lewat bank.
Kelemahan membeli rumah lewat notaris
- Sertifikat rumah masih atas nama penjual dan masih menjadi jaminan di bank.
- Pihak pembeli akan mengangsur cicilan rumah atas nama penjual.
- Jika proses pengalihan over kredit rumah tidak diketahui pihak bank, maka sewaktu-waktu pembeli dapat melunasi cicilannya sendiri dan mengambil sertifikat yang bukan hak-nya.
Tips Over Kredit Rumah
Biar usahamu dalam memiliki rumah tak salah langkah, cek di bawah ini. Tips over kredit rumah agar kamu tidak menggelontorkan banyak biaya.
1. Hitung Semua Biaya
Kalkulasikan secara rinci, seperti harga jual rumah dan sisa cicilan dengan bunga kredit, perhitungkan pula dengan besarnya bunga mengambang, lalu sesuaikan dengan budget. Apakah memiliki over cicilan rumah lebih murah dibanding dengan membeli baru atau membeli rumah second? Bandingkan juga harga jual rumah dari penjual dengan harga rumah sekitarnya.
2. Kondisi Rumah dan Renovasi
Cek kondisi rumah yang akan kamu beli. Lihat masing-masing ruangan, keadaan bangunan rumah secara keseluruhan, kondisi listrik dan saluran air, hingga fasilitas sekitar rumah (penggunaan air, pengelolaan sampah, keamanan, akses menuju jalan raya, dan lainnya). Apakah kondisinya baik atau harus renovasi? Kalau banyak bagian yang harus direnovasi, kamu bisa nego harga dengan pihak penjual.
3. Status Kredit
Cek status kredit rumah, apakah penjual memiliki tunggakan cicilan, denda, bunga berbunga? Sebelum kamu bertransaksi ada baiknya membicarakan hal ini kepada pemilik rumah lama. Karena ketika kamu sudah dinyatakan sebagai pemilik baru oleh pihak bank, kamu harus melunasi biaya-biaya tersebut. Selain itu, periksa pula kelengkapan dokumen rumah dan dokumen yang dibutuhkan untuk mengajukan take over cicilan rumah.
Mekanisme over kredit rumah bisa lebih rumit dibanding dengan teknis membeli rumah baru. Tetapi kalau kamu sudah cocok dengan rumah dan harganya, kenapa tidak? Asal, kamu lebih rajin cek dan ricek ke pihak bank. Jangan sampai tergiur dengan harga murah, tetapi over cicilan rumah di bank bermasalah.
