Ajaib.co.id – Tanah dapat menjadi instrumen investasi menjanjikan. Baik untuk digunakan sendiri di masa depan atau investasi, seseorang bisa saja memerlukan jasa makelar tanah karena keterbatasan jaringan (network) dan sebagainya. Sayangnya, tidak sedikit makelar tanah ‘nakal’ sehingga patut diwaspadai.
Makelar tanah ‘nakal’ merujuk pada seseorang atau sekelompok orang yang bertindak sebagai perantara antara penjual dan pembeli dengan cara yang bertentangan dengan norma hukum maupun sosial.
Ada beragam modus yang biasanya digunakan oleh makelar tanah ‘nakal’. Salah satunya yang cukup sering terjadi adalah memalsukan sejumlah dokumen kepemilikan tanah untuk meyakinkan korbannya.
Ada pula modus dengan memalsukan surat kuasa untuk mengurus sertifikat pengganti. Modus lainnya ialah membuat girik palsu berbekal blanko yang tinggal diisi. Modus-modus lainnya adalah menaikkan harga seenaknya hingga menipu penjual maupun calon pembeli.
Apa itu Makelar?
Sebelum membahas cara menghindar dari makelar tanah yang nakal, apa kamu sudah tau apa itu makelar? Makelar menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) adalah orang yang menjualkan barang atau mencarikan pembeli. Makelar juga menjadi perantara untuk melakukan penjualan barang atas nama orang lain yang memberikan kuasa. Selain menjadi perantara, makelar juga bertugas untuk mencarikan barang yang dibutuhkan oleh pembeli.
Kedudukan makelar telah disebutkan dalam Pasal 62 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang. Di mana, dalam UU tersebut dijelaskan bahwa makelar adalah pedagang perantara yang melakukan pekerjaan untuk mendapat upah atau provisi tertentu, atas amanat dan atas nama orang-orang lain, yang dengan mereka tidak terdapat hubungan kerja tetap.
Namun, makelar tidak ikut bertanggung jawab atas penyerahan barang maupun pembayarannya. Sebab, tugas makelar hanya sebatas mempertemukan saja. Terkait perjanjian jual belinya akan dilakukan oleh para penjual dan pembeli itu sendiri.
Makelar juga sering disebut broker. Namun, broker biasanya identik dengan agen pemasaran berbentuk perusahaan. Mudahnya, broker adalah berbadan usaha.
Di bawah ini adalah transaksi jual beli yang sering memanfaatkan jasa yang diberikan makelar antara lain:
- Sewa properti, baik itu rumah, apartemen, ruko, maupun tanah.
- Jual-beli kendaraan bermotor bekas.
- Jual-beli hewan ternak seperti kambing dan sapi.
- Jual-beli online, seperti dropshipper dan affiliate program.
Tipe-Tipe Makelar Properti
Ketika kamu ingin membeli properti, baik tanah maupun rumah, biasanya kamu akan bertemu dengan dua tipe makelar properti yaitu makelar freelance dan juga bersertifikat. Apa perbedaan keduanya?
1. Makelar Properti Freelance
Makelar ini menawarkan jasa jual-beli properti secara freelance. Artinya, mereka bekerja sendiri tanpa bergabung dalam organisasi, kelompok, atau perusahaan perantara perdagangan properti. Dari segi komisi, penentuan fee dengan cara freelance ini lebih fleksibel dan berdasarkan kesepakatan yang disetujui dengan pemilik properti.
2. Makelar Properti Bersertifikat
Kebalikan dari sistem freelance, makelar ini bekerja di bawah naungan perusahaan agen properti tertentu. Sehingga, besaran komisinya akan lebih besar dibanding makelar freelance dan biasanya sudah ditentukan oleh perusahaan tersebut.
Keuntungan Menjadi Makelar
Diantara banyaknya jenis pekerjaan atau profesi yang terkait dengan pemasaran, makelar properti adalah satu yang menarik. Pekerjaan ini menawarkan penghasilan berupa komisi bersih yang lebih besar dari mereka yang bergabung dengan kantor broker. Artinya, komisi yang kamu dapatkan sepenuhnya menjadi milik sendiri tanpa terkena potongan biaya kantor broker.
Selain itu, kamu juga bisa menentukan sendiri waktu dan jadwal sesuai keinginan tanpa terikat perusahaan. Selain itu, ada beberapa alasan kenapa profesi ini menjadi menarik, misalnya:
- Modal minim, bahkan bisa tanpa modal
- Tidak ada keterikatan waktu sehingga lebih fleksibel dalam menentukan jam kerja
- Penghasilan transparan dan tinggi
Sistem Kerja Makelar
Makelar yang tergabung dalam kantor agen atau bekerja freelance, memiliki sistem kerja yang hampir sama. Umumnya akan sangat tergantung kesepakatan antara penjual dengan perantara yang secara prinsip harus saling menguntungkan di antara kedua belah pihak. Di bawah ini adalah sistem yang banyak digunakan oleh para makelar.
1. Sistem Harga Mati
Dengan sistem ini, para makelar hanya bertugas mempertemukan penjual dengan pembeli. Terkait harga final, maupun hal-hal terkait jual beli akan ditangani oleh penjual.
Komisi yang akan diperoleh akan sesuai perjanjian awal berapapun nilai transaksinya. Biasanya makelar dengan sistem ini akan mendapatkan fee sekitar 2,5 hingga 5 persen dari nilai transaksi.
2. Sistem Harga Induk
Jika pemilik properti maupun barang sudah menentukan harga patokan, maka sistem harga induk-lah yang bisa digunakan. Dengan sistem ini, makelar bebas menentukan berapapun harga jualnya kepada pembeli. Keuntungan yang diperoleh pun bebas ditentukan sendiri yang dikurangi selisih harga yang telah ditetapkan dengan harga final.
Sistem ini termasuk sistem yang paling menguntungkan sekaligus menantang. Karena semakin mahal harga final, maka semakin besar juga keuntungannya.
3. Sistem Titip Jual
Sistem ini memungkinkan pemilik produk menitipkan barang dagangannya pada orang lain untuk dijual. Biasanya pemilik sudah menetapkan harga jual akhir dan memberikan selisih keuntungan pada pihak yang dititipi produk sebagai komisi.
Ketentuan Komisi Makelar Properti
Meski bersifat fleksibel selama pihak-pihak yang terlibat saling menyetujui, namun penentuan komisi sebenarnya ada aturannya. Hal ini telah dijelaskan dalam Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
Menurut peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia besaran komisi untuk broker properti minimal 2 persen dari nilai transaksi. Dalam proses deal transaksi jual beli sewa rumah, tanah, dan properti lainnya broker properti bersertifikat telah menetapkan standar komisi yang pasti, yaitu:
- Komisi 3% untuk harga jual lebih kecil atau sama dengan Rp1 miliar.
- Komisi 2.5% untuk harga jual antara Rp1 miliar sampai Rp3 miliar
- Komisi 2% untuk harga jual lebih besar Rp3 miliar
- Komisi 5 persen untuk sewa dan kontrak properti.
Tanggung Jawab Makelar
Makelar merupakan salah satu jabatan atau profesi yang diakui Undang-Undang dan tugasnya pun ditentukan Undang-Undang. Oleh karena itu, mereka memiliki tanggung jawab yang tidak kecil diantaranya:
- Ketika terjadi kemungkinan timbulnya kerugian berdasarkan perbuatan makelar, maka kerugian yang ditimbulkan menjadi tanggung jawab makelar, dan mereka wajib mengganti kerugian tersebut.
- Dalam perjanjian jual beli atas contoh, maka makelar harus menyimpan contoh tersebut hingga pada saat perjanjian telah selesai dilaksanakan seluruhnya, sesuai ketentuan Pasal 69 KUHD.
- Dalam perjanjian jual beli wesel atau surat berharga lainnya, makelar harus menanggung sahnya tanda tangan penjual agar pembeli tidak merugi karena disebabkan debitur tidak mau membayar wesel disebabkan tanda tangan yang diberikan penjual itu palsu. Hal ini telah dijelaskan dalam Pasal 70 KUHD.
Makelar Tidak Resmi
Sebelum menjalankan tugasnya, seorang makelar harus telah mendapatkan sertifikasi pengangkatan dari Menteri Kehakiman dan sebelum menjalankan tugasnya mereka harus bersumpah terlebih dahulu di muka ketua pengadilan negeri setempat. Hal ini telah tertulis jelas dalam Pasal 62 KUHD.
Namun, tidak semua makelar perlu mendapatkan sertifikasi. Terdapat sebuah pasal yang memperbolehkan adanya makelar yang tidak resmi. Di mana, makelar tidak resmi telah diatur dalam Pasal 63 KUHP juncto 1792 KUHPerdata, di mana makelar tidak resmi tersebut tanpa adanya pengangkatan dari Menteri Kehakiman dan tanpa adanya Sumpah. Makelar tidak resmi ini dipandang sebagai pemegang kuasa biasa.
Tips Menghindari Makelar Tanah yang Nakal
Banyaknya kasus hukum yang melibatkan makelar tanah membuat profesi tersebut sering disematkan ‘cap’ negatif. Padahal, masih banyak juga makelar tanah yang bertindak jujur dan sesuai dengan norma hukum maupun sosial.
Tapi, untuk berjaga-jaga, ada baiknya untuk menerapkan tips berikut ini guna menghindari terjebak dengan praktik makelar tanah ‘nakal’.
1. Bertemu langsung dengan penjual
Jika Anda ingin membeli tanah, hindari bertransaksi langsung dengan makelar tanah. Usahakan untuk bertemu langsung dengan penjual atau pemilik tanah.
Bagaimana bila pemilik tanah ‘super’ sibuk atau berada di kota lain? Perkembangan teknologi digital kini dapat membantu Anda untuk berkomunikasi langsung dengan orang lain meski berada di lokasi jauh.
2. Mengetahui harga ‘pasaran’
Mengetahui harga ‘pasaran’ penting untuk menghindari hal-hal yang bisa merugikan Anda. Harga yang jauh lebih rendah dari harga ‘pasaran’, misalnya, patut dicurigai tentang keabsahan dan kelengkapan dokumennya.
Sebaliknya, harga yang jauh lebih tinggi daripada harga ‘pasaran’ bisa saja karena makelar tanah melakukan mark-up harga sepihak tanpa sepengetahuan pemilik tanah.
3. Mengetahui riwayat tanah
Berkaitan dengan hak kepemilikan tanah, Anda sebaiknya mengetahui betul riwayat tanah. Anda, misalnya, bisa bertanya kepada Ketua RT, RW, atau masyarakat sekitar. Lebih baik lagi, ada penguatan dari saksi-saksi, seperti RT/RW atau kelurahan setempat.
Riwayat tanah penting untuk mendukung keputusan Anda sebelum membeli tanah. Tanah yang dulunya adalah rawa atau lahan pertanian, contohnya, perlu pertimbangan tersendiri terkait daya resap timbunan tanah ke depannya.
4. Memeriksa legalitas dokumen
Usahakan untuk memeriksa legalitas dokumen. Sertifikat tanah, misalnya, bisa diperiksa di Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Jangan langsung memercayai orang yang mengaku berdinas di BPN bila bertemu dengan Anda di luar kantornya. Jangan pula langsung memercayai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang disodorkan oleh makelar tanah.
5. Hindari membayar uang muka kepada makelar
Biasanya, pembelian tanah mensyaratkan penyerahan uang muka (down payment). Bila ini menjadi syarat yang tidak bisa diganggu gugat, maka hindari menyerahkan uang muka melalui makelar tanah, walaupun mereka mengatasnamakan pemilik tanah. Selain uang muka, sisa atau cicilan pembayaran lainnya pun sebaiknya tidak diserahkan kepada makelar.
6. Ada perjanjian ‘hitam di atas putih’
Perjanjian secara tertulis atau ‘hitam di atas putih’ juga sebaiknya Anda lakukan saat hendak membeli tanah melalui makelar. Perjanjian ini bisa beragam isinya, misalnya persyaratan detil antara Anda dan penjual, pembagian komisi untuk makelar dan sebagainya.
Perjanjian tertulis ini bisa digunakan bila nantinya transaksi Anda harus diselesaikan melalui jalur peradilan. Setidaknya, perjanjian tertulis lebih kuat kedudukannya dibandingkan dengan hanya lisan.
Peran Makelar Dalam Jual Beli Tanah
Sebetulnya, pekerjaan makelar merupakan pekerjaan sah di mata hukum. Salah satu peran makelar adalah mempertemukan penjual dan calon pembeli untuk keperluan transaksi jual-beli tanah. Peran lainnya ialah membantu pengurusan administrasi terkait jual-beli tanah.
Dari aspek hukum, pekerjaan makelar antara lain tertera pada Kitab Undang-Undang Hukum Dagang KUHD. Dalam KUHD, Pasal 64 dijelaskan bahwa pekerjaan makelar terdiri dari mengadakan pembelian dan penjualan untuk majikannya.
Penjualan dan pembelian tersebut bisa berupa barang-barang dagangan, kapal-kapal, saham-saham dalam dana umum, obligasi serta efek lainnya. Surat-surat wesel, order, dan surat-surat dagang lainnya juga termasuk barang-barang dagangan yang dimaksud.
Makelar juga dapat menyelenggarakan penjualan dan pembelian diskonto, asuransi, perkreditan dengan jaminan kapal dan pemuatan kapal, perutangan uang dan lain sebagainya.
Seorang makelar tanah dapat diangkat oleh pejabat yang berwenang sebagaimana disebutkan dalam Pasal 62 KUHD atau bertindak berdasarkan pemberian kuasa dari penjual untuk menjual atau mencari pembeli barang.
Atas dasar itu, makelar pada prinsipnya memiliki hak sesuai perintah atau arahan dari penjual. Sesuai Pasal 63 KUHD, hak tersebut dapat diperoleh makelar dari pemberian kuasa oleh penjual:
Perbuatan-perbuatan para pedagang perantara yang tidak diangkat dengan cara demikian tidak mempunyai akibat yang lebih jauh daripada apa yang ditimbulkan dari perjanjian pemberian amanat.
Setelah mendapatkan hak tersebut, seorang makelar dan pihak penjual dapat membuat perjanjian mengenai fee/honorarium atas jasanya. Hal ini sesuai dengan Pasal 62 KUHD yang menyatakan bahwa seorang makelar dalam menjalankan pekerjaannya mendapat upah ataupun provisi tertentu:
Mereka menyelenggarakan perusahaan mereka dengan melakukan pekerjaan seperti yang dimaksud dalam Pasal 64 dengan mendapat upah atau provisi tertentu, atas amanat dan atas nama orang-orang lain yang dengan mereka tidak terdapat hubungan kerja tetap.
Jadi, jelas makelar merupakan pekerjaan sah dan legal di mata hukum. Tindakan segelintir oknum yang bertentangan dengan norma hukum dan sosial telah menodai pekerjaan makelar. Sebagai masyarakat, sudah sewajarnya kita mewaspadai potensi terjadinya praktik ilegal dari makelar tanah ‘nakal’.
