Ajaib.co.id – Ada berbagai macam bunga yang bisa dibebankan kepada pengguna kredit. Salah satunya adalah Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Dari berbagai bunga yang ada, benarkah KPR menjadi bunga yang termahal?
Untuk menjawabnya, mari kita hitung bujet KPR sebelum Anda memutuskan untuk membeli rumah. Andaikan, Anda berencana membeli rumah seharga Rp750 juta. Anda memiliki opsi dibebaskan dari biaya pembayaran uang muka (down payment/DP).
Bila tidak ingin menanggung beban cicilan membengkak akibat DP 0%, Anda bisa memperhitungkan untuk membayar DP, misalnya sebesar 20%. Anda harus membayar Rp150 juta jika nilai DP 20% yang dipilih.
Itu baru uang muka yang harus Anda siapkan. Berikutnya, Anda bisa menghitung jumlah pokok kredit rumah tersebut. Caranya ialah mengurangi antara harga rumah dengan uang muka.
Dalam contoh ini, harga rumah Rp750 juta dikurangi dengan uang mukanya sebesar Rp150 juta. Maka, hasilnya adalah sebesar Rp600 juta. Inilah yang merupakan pokok kredit Anda.
Setelah mengetahui pokok kredit, maka sangat penting mencermati penerapan bunga kredit ini. Hal ini karena bunga kredit sangat memengaruhi besaran cicilan yang harus dibayarkan ke depannya.
Bunga dari KPR yang Anda ambil, misalnya, sebesar 10% setahun. Tenor KPR yang Anda pilih adalah lima tahun. Jadi, besaran bunga KPR Anda adalah pokok kredit Rp600 juta dikalikan bunga per tahun (10%). Lalu, hasilnya dikalikan tenor dalam satuan tahun, yaitu lima tahun. Maka, hasilnya ialah sebesar Rp300 juta.
Selanjutnya adalah bunga per bulannya. Maka, Anda dapat membagi total bunga, yaitu Rp300 juta, dengan tenor dalam satuan bulannya, yaitu sebesar 60 dan hasilnya Rp5 juta. Sementara untuk mengetahui cicilan per bulannya ialah besaran pokok kredit Rp600 juta ditambah dengan total bunga tenor dalam satuan bulan Rp300 juta. Lalu, bagilah 60. Hasilnya ialah Rp15 juta.
Jadi, jika mengajukan KPR untuk pembelian rumah sebesar Rp750 juta, Anda harus membayar KPR per bulan sebesar Rp15 juta dengan tenor lima tahun dan uang muka Rp150 juta.
Uang muka dan cicilannya tersebut bukanlah seluruh biaya yang harus Anda siapkan. Dalam KPR, masih ada biaya-biaya lainnya, seperti biaya provisi, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) serta biaya balik nama (BBN).
Biasanya, bank penyalur KPR membebankan biaya provisi kepada para nasabah. Biaya provisi ini semacam biaya administrasi atas sejumlah dana yang telah nasabah pinjamkan.
Satu bank dan lainnya bisa menetapkan besaran biaya provisi yang berbeda-beda. Tapi, sebagian besar bank menetapkan biaya provisi senilai 1% dari pokok kredit yang dipinjamkan kepada para nasabah.
Sementara itu, biaya BPHTB merupakan pajak jual–beli yang dibebankan kepada pembeli. Besaran BPHTB yaitu 5% dari harga beli dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP/NPTKP). Besaran NJOP/TKP berbeda–beda tergantung lokasi rumah yang Anda incar berada.
Selain itu, ada biaya PNBP juga biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan Biaya Balik Nama (BBN). Selain berbagai biaya di atas, Anda juga perlu memperhitungkan biaya notaris yang mengurus legalitas perjanjian dan sebagainya. Namun, sejumlah pengembang tidak membebankan sebagian biaya-biaya tersebut kepada nasabah.
Sebagai perbandingan, umpamanya Anda ingin membeli mobil dengan cara kredit. Andaikan mobil yang Anda incar nilainya setara dengan rumah, yakni Rp750 juta. Uang mukanya pun sama Rp150 juta. Masa tenor pun identik, yakni lima tahun. Namun yang membedakan adalah besaran bunga yang sebesar 4,8% per tahun atau 0,4% per bulan. Maka, angsuran pokok per bulan ialah sebesar Rp12,4 juta. Jadi, bunga KPR lebih tinggi dibandingkan dengan mobil.
Bunga KPR di Indonesia memang tergolong mahal bahkan bila dibandingkan dengan negara-negara Asia Tenggara lainnya. Rata-rata suku bunga KPR di tanah air pada tahun 2017–2018 berada di atas 10%. Saat itu, nilai tersebut menjadi yang tertinggi di kawasan Asia. Bayangkan saja, saat itu Vietnam dan Filipina saja suku bunga KPR-nya hanya 9,18% dan 7,63%. Bahkan, Malaysia lebih rendah lagi, yakni 4,44%.
Hal ini berbanding lurus dengan harga property di tanah air pada umumnya. Kondisi ini pun berpengaruh terhadap pertumbuhan penyaluran kredit KPR. Intinya, besaran bunga KPR tidak berdampak besar terhadap pertumbuhan penyaluran kredit KPR.
Tapi, suku bunga tidak menjadi factor tunggal yang mempengaruhi permintaan penyaluran KPR. Merujuk seurvei Bank Indonesia (BI), suku bunga hanya menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi keputusan seseorang membeli rumah. Faktor-faktor lainnya antara lain daya beli yang rendah, harga rumah yang kelewat tinggi, perizinan yang berbelit-belit, dan isu lahan.
Yang pasti, suku bunga KPR telah menjadi biang kerok sebagian besar masyarakat Indonesia sulit memiliki rumah. Maklum, KPR masih mendominasi pilihan utama mayoritas masyarakat Indonesia untuk memiliki hunian tempat tinggal.
Hal tersebut bisa dilihat dari kuartal II-2020, 78,41% konsumen menggunakan fasilitas KPR untuk membeli hunian. Hanya 16,22% yang membeli dengan cara tunai bertahap (cash lunak) dan 5,37% yang benar-benar tunai (cash keras).
BI sejatinya sudah melakukan kebijakan penurunan suku bunga kebijakan. Kebijakan penurunan suku bunga diharapkan diikuti dengan penurunan suku bunga kredit perbankan. BI mencatat, kebijakan yang ditempuhnya mulai membuahkan hasil meskipun belum terlalu signifikan.
Meskipun sudah turun, tetap saja suku bunga kredit KPR di level tersebut masih dinilai tinggi oleh masyarakat Indonesia. Apalagi di tengah pandemi COVID-19 seperti sekarang ini ketika perekonomian dan daya beli masyarakat tergerus cukup dalam.
Sumber: Rata-rata Bunga Kredit Single Digit, Kenapa KPR Masih Mahal? dan Cara Menghitung Bujet KPR Sebelum Membeli Rumah, dengan perubahan seperlunya.
