Membedah Rights Issue Jumbo KOTA: Ketahui Rasio, Diskon, dan Dilusi Sahamnya

Key Takeaways

• KOTA berencana menerbitkan 100 miliar saham baru untuk meraup hingga Rp4,95 triliun, setara 90,46% modal pascatransaksi, dengan Rp4,4 triliun dipakai mengakuisisi dua pemilik lahan dari PT Michel Energi.
• Harga pelaksanaan belum diumumkan, tetapi secara aritmetika berada di kisaran Rp49,5 per saham, atau diskon sekitar 77% terhadap harga penutupan Rp216 pada 31 Agustus 2026.
• Berdasarkan skenario penerbitan maksimum dan asumsi harga pelaksanaan Rp49,5, TERP dapat berada di kisaran Rp65. Angka ini masih bersifat ilustratif dan bukan harga final.
• Saham KOTA sudah naik 306,90% sepanjang 2026 sebelum tanggal ex-date ditetapkan, sehingga trader perlu memisahkan lonjakan harga dari nilai ekonomis aksi korporasinya.

Rights Issue Jumbo KOTA, Mengapa Skalanya Perlu Dicermati?

Sebuah emiten properti berkapitalisasi sekitar Rp2 triliun mengumumkan rencana menghimpun dana hampir Rp5 triliun. Angka itu saja sudah cukup untuk menjelaskan mengapa aksi korporasi PT DMS Propertindo Tbk (KOTA) disebut rights issue jumbo. Skalanya bukan sekadar besar, melainkan juga sangat besar dibandingkan kapitalisasi pasar perusahaan berdasarkan harga saham sebelum pengumuman.

Bagi trader, situasi seperti ini menuntut ketelitian ekstra. Harga saham KOTA sudah melonjak berkali lipat sepanjang tahun, tetapi lonjakan harga dan nilai ekonomis sebuah rights issue adalah dua hal yang berbeda. Artikel ini membedah rasio, harga pelaksanaan, tingkat dilusi, dan sederet pertanyaan yang belum terjawab, agar kalkulasinya bisa dibaca dengan kepala dingin.

Apa Informasi Terbaru Mengenai Rights Issue KOTA

Dalam keterbukaan informasi 28 Agustus 2026, PT DMS Propertindo Tbk mengumumkan rencana Penambahan Modal dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (PMHMETD) I dengan menerbitkan sebanyak-banyaknya 100 miliar saham baru seri B bernilai nominal Rp25 per saham. PMHMETD adalah istilah resmi untuk rights issue, yaitu penerbitan saham baru yang lebih dulu ditawarkan kepada pemegang saham lama.

Satu hal perlu diluruskan sejak awal. Nilai Rp25 adalah nilai nominal, yaitu nilai dasar saham yang tercatat secara hukum, bukan harga tebus yang akan dibayar pemegang saham. Harga pelaksanaan final belum ditetapkan perseroan. Berikut ringkasan rencananya.

Tabel 1. Rincian rencana PMHMETD I KOTA

Komponen	Keterangan
Saham baru	maksimal 100 miliar lembar seri B
Nilai nominal	Rp25 per saham
Porsi terhadap modal pascatransaksi	90,46%
Target dana total	hingga Rp4,95 triliun
Untuk akuisisi	Rp4,4 triliun
Sisanya	modal kerja, operasional, pengembangan usaha
Target akuisisi	99,99% PT Art Design Indonesia (Rp1,2 triliun) dan 99,99% PT Mandirinusa Grahaperkasa (Rp3,2 triliun)
Penjual	PT Michel Energi
Total lahan	±571 hektare di Gunung Anyar Surabaya dan Maja Banten
RUPSLB	6 Oktober 2026

Dua angka yang sering tertukar di pemberitaan adalah Rp4,95 triliun sebagai target dana total dan Rp4,4 triliun sebagai porsi akuisisi. Selisih sekitar Rp550 miliar itu menjadi penting karena menentukan berapa kas yang benar-benar tinggal di perusahaan setelah pembayaran akuisisi.

Menghitung Rasio, Harga Pelaksanaan, dan Harga Teoretisnya

Meski harga pelaksanaan belum diumumkan, angka kuncinya sudah bisa diturunkan dari informasi resmi. Karena 100 miliar saham baru setara 90,46% modal pascatransaksi, total saham setelah aksi korporasi adalah 100 dibagi 0,9046, atau 110,55 miliar lembar. Dengan begitu, saham lama diperkirakan sekitar 10,55 miliar lembar.

Dari situ, berdasarkan skenario penerbitan maksimum, rasio HMETD-nya sekitar 1:9,48. Secara matematis, rasio tersebut setara dengan sekitar 9,48 saham baru untuk setiap satu saham lama. HMETD sendiri adalah Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu, yaitu hak yang diberikan kepada pemegang saham lama untuk menebus saham baru. Rasio ini menunjukkan bahwa jumlah saham baru yang direncanakan jauh lebih besar dibandingkan jumlah saham yang beredar sebelum transaksi.

Karena harga pelaksanaan belum final, salah satu ilustrasi aritmetika dapat dihitung berdasarkan target dana maksimum dan jumlah saham maksimum yang diterbitkan.

Tabel 2. Ilustrasi harga berdasarkan target dana maksimum KOTA

Dasar perhitungan	Perhitungan	Nilai ilustratif	Diskon terhadap Rp216
Target dana Rp4,95 triliun	4.950 ÷ 100 miliar	Rp49,5	77,1%

Nilai Rp49,5 di atas bukan harga pelaksanaan resmi, melainkan hasil pembagian target dana maksimum dengan jumlah maksimum saham baru yang direncanakan. Harga pelaksanaan final tetap bergantung pada ketetapan perseroan. 

Angka berikutnya yang perlu dipahami trader adalah TERP atau theoretical ex-right price. TERP menunjukkan harga wajar teoretis setelah saham baru masuk, dihitung dengan rumus jumlah saham lama dikali harga cum, ditambah saham baru dikali harga pelaksanaan, lalu dibagi total saham setelah rights issue. Harga cum adalah harga terakhir saat saham masih membawa hak.

Tabel 3. Skenario TERP KOTA berdasarkan asumsi harga cum dan harga pelaksanaan

Asumsi harga cum	Harga pelaksanaan	TERP	Penyesuaian teoretis
Rp216 (penutupan 31 Agustus)	Rp49,5	±Rp65	-69,7%
Rp250 (intraday 1 September)	Rp49,5	±Rp69	-72,5%

Angka-angka ini adalah harga teoretis, bukan target harga maupun proyeksi, karena harga aktual bergantung pada harga pelaksanaan final, jumlah saham yang benar-benar diterbitkan, tingkat penyerapan, dan penilaian pasar atas aset yang diakuisisi. Meski begitu, berdasarkan ilustrasi tersebut, penyesuaian teoretis dapat berada di kisaran 70% pada ex-date.

Rasio sebesar ini membuat pergerakan saham dan HMETD-nya perlu dipantau berdampingan, bukan satu per satu. Fitur Pre-Defined Multi-Orderbook Template di Ajaib Terminal menampilkan banyak orderbook dalam satu layar, sehingga keduanya bisa diamati serentak tanpa berpindah menu. Pantau banyak orderbook di Ajaib Terminal.

Skala Transaksi Dibanding Ukuran Perusahaannya

Nilai akuisisi baru terasa maknanya ketika dibandingkan dengan ukuran KOTA sendiri. Perbandingan berikut menempatkan angka jumbo itu dalam konteks yang lebih nyata.

Tabel 4. Perbandingan skala transaksi terhadap ukuran KOTA

Perbandingan	Angka
Kapitalisasi pasar (10,55 miliar × Rp216)	±Rp2,28 triliun
Nilai akuisisi	Rp4,4 triliun
Akuisisi terhadap kapitalisasi pasar	1,93 kali
Kas dan bank sebelum transaksi	Rp7,74 miliar
Akuisisi terhadap kas yang dimiliki	±568 kali

Perusahaan dengan kas Rp7,74 miliar hendak membeli aset senilai Rp4,4 triliun, hampir dua kali lipat nilai pasarnya sendiri. Skala inilah yang membuat keberhasilan penghimpunan dana menjadi faktor penting bagi pelaksanaan rencana akuisisi.

Agar trader bisa menilai kewajaran harga asetnya, berikut rincian lahan yang diakuisisi beserta harga per meter perseginya.

Tabel 5. Rincian aset yang diakuisisi KOTA

Aset yang diakuisisi	Nilai	Luas	Harga per meter persegi
ADI, Gunung Anyar, Surabaya	Rp1,2 triliun	23 ha	±Rp5,22 juta
MGP, Maja, Banten	Rp3,2 triliun	±548 ha	±Rp584 ribu
Gabungan	Rp4,4 triliun	571 ha	±Rp771 ribu

Angka per meter persegi ini memberi titik awal untuk membandingkan valuasi lahan, dan sebaiknya dibandingkan dengan harga pasar lahan di kedua lokasi sebelum menyimpulkan. Selisih harga yang mencolok antara lahan Surabaya dan Banten wajar mengingat perbedaan lokasi, tetapi tetap perlu diuji terhadap harga pasar setempat serta karakteristik masing-masing lahan.

Dilusi 90,46% Diterjemahkan ke Laba per Saham

Dilusi sering hanya disebut sebagai persentase, padahal dampaknya paling terasa pada laba per saham. Dilusi sendiri adalah penyusutan persentase kepemilikan pemegang saham lama akibat bertambahnya jumlah saham beredar. Karena jumlah saham naik dari sekitar 10,55 miliar menjadi 110,55 miliar, laba per saham secara matematis menyusut sekitar 90,5% bila laba bersih tidak berubah.

Artinya, agar laba per saham kembali ke level semula, laba bersih perlu mencapai sekitar 10,5 kali level sebelumnya. Ini berlaku berapa pun besaran laba awalnya. Yang membuat target ini menantang, kedua perusahaan yang menjadi sasaran akuisisi dilaporkan belum menghasilkan pendapatan, sementara pengembangan proyek di Surabaya masih membutuhkan tambahan belanja modal yang signifikan.

Urutannya menjadi aset bertambah lebih dulu, sedangkan laba menyusul kemudian. Jeda di antara keduanya adalah periode ketika peningkatan jumlah saham belum tentu langsung diimbangi kontribusi laba dari aset baru. Fase ini perlu dipantau trader karena pasar masih akan menilai seberapa cepat aset baru dapat memberikan kontribusi. 

Saham Sudah Naik 306% Sebelum Ex-Date Ditetapkan

Lonjakan auto reject atas (ARA) pada 31 Agustus bukan awal tren, melainkan kelanjutan penguatan yang sudah berjalan berbulan-bulan. ARA adalah batas maksimum kenaikan harga saham dalam satu hari.

Tabel 6. Pergerakan harga KOTA pada periode Juli hingga September 2026

Periode	Harga	Perubahan
Awal Juli 2026	Rp81	–
Akhir Juli 2026	Rp147	+81,48% (bulanan)
18 Agustus 2026	Rp164	-7,34% (harian)
31 Agustus 2026	Rp216	+34,16% (ARA)
1 September 2026 (intraday)	Rp250	+15,74%

Sepanjang 2026 berjalan, saham KOTA tercatat naik 306,90%. 

Data BEI mencatat volume perdagangan KOTA pada Juli 2026 mencapai 12.270 juta lembar, naik 113,57% dibanding Juni. Dibandingkan estimasi 10,55 miliar saham beredar, perputarannya melampaui 100% dari total saham beredar hanya dalam satu bulan. Perputaran setinggi itu menunjukkan aktivitas perdagangan yang sangat tinggi, meski volume saja belum cukup untuk menentukan apakah pergerakan didominasi trading jangka pendek atau akumulasi jangka panjang.

Menempatkan dua angka berdampingan memberi gambaran paling jelas bagi trader. Harga sudah naik tiga kali lipat, sementara berdasarkan ilustrasi yang digunakan sebelumnya, penyesuaian teoretis pada ex-date dapat berada di kisaran 70%. Karena itu, kenaikan harga historis perlu dipisahkan dari perhitungan nilai ekonomis rights issue.

Saat volatilitas setinggi ini, kecepatan menyesuaikan order ikut menentukan hasil. Fitur Fast Trade di Ajaib menyatukan order book, panel beli jual, info saldo, trade limit, dan max sell dalam satu layar, sehingga penyesuaian bisa dilakukan cepat ketika harga bergerak tajam. Coba Fast Trade di Ajaib.

Lima Hal yang Belum Terjawab dan Menentukan Hasil Akhirnya

Sejumlah pertanyaan kunci masih menggantung, dan jawabannya akan sangat menentukan hasil akhir aksi korporasi ini. Berikut lima hal yang perlu dipantau trader.

• Siapa penyerap saham barunya. Besarnya target dana membuat tingkat penyerapan HMETD menjadi salah satu faktor penting untuk dipantau. Informasi mengenai pihak yang akan menyerap sisa saham baru, apabila ada, juga dapat menjadi faktor yang relevan bagi struktur kepemilikan setelah transaksi.
• Struktur kepemilikan setelah transaksi. Manajemen menyatakan aksi ini tidak mengubah pengendali. Namun, apabila sebagian besar saham baru terserap oleh satu atau beberapa pihak tertentu, komposisi kepemilikan dapat berubah signifikan. Karena itu, struktur pemegang saham setelah transaksi perlu dicermati lebih lanjut.
• Status transaksi afiliasi dan material. Mengingat nilai transaksi yang sangat besar, status transaksi serta kewajiban keterbukaan informasinya perlu dicermati berdasarkan ketentuan yang berlaku. Hubungan antara PT Michel Energi dan pihak-pihak terkait dalam transaksi juga relevan untuk diperhatikan dalam menilai struktur transaksi dan kewajaran harga.
• Ke mana dana benar-benar mengalir. Proforma menunjukkan kas hanya naik ke Rp522,04 miliar, yang menunjukkan sebagian besar dana hasil aksi korporasi direncanakan digunakan untuk membiayai akuisisi. Dengan demikian, kas yang tersisa di perusahaan setelah transaksi jauh lebih kecil dibandingkan total dana yang dihimpun.
• Nilai buku aset yang dibeli. Total aset proforma naik Rp5,55 triliun sementara harga beli Rp4,4 triliun. Perbandingan tersebut belum cukup untuk menilai kewajaran transaksi secara utuh. Neraca, liabilitas, dan valuasi kedua entitas perlu dilihat secara bersamaan.

Apa yang Perlu Diperhatikan Trader

Selain lima hal di atas, ada beberapa catatan yang perlu diletakkan dalam kerangka pengambilan keputusan.

• Rasio dan harga pelaksanaan belum final. Keduanya adalah dua angka paling menentukan, dan selama belum diumumkan, seluruh hitungan TERP tetap berstatus skenario, bukan kepastian. Setiap kesimpulan yang diambil sekarang perlu diperbarui begitu angka resminya keluar.
• Jadwal masih dapat bergeser. Tanggal cum dan ex-HMETD belum ditetapkan. RUPSLB 6 Oktober 2026 baru tahap persetujuan, sementara pelaksanaan diperkirakan rampung paling lambat 12 bulan setelahnya, sehingga rentang waktunya masih panjang dan bisa berubah.
• Kenaikan harga tidak menghapus dilusi. Dengan rasio sekitar 1:9,5 berdasarkan skenario penerbitan maksimum, pemegang saham yang tidak menebus haknya menghadapi penyusutan kepemilikan yang sangat besar, sedangkan yang menebus harus menyiapkan dana tambahan sesuai harga pelaksanaan dan rasio HMETD final untuk mempertahankan persentase kepemilikannya. Kenaikan harga sebelum ex-date tidak mengubah kenyataan ini.
• Lonjakan aset belum tentu berarti kenaikan nilai saham. Karena aset yang dibeli belum menghasilkan pendapatan, tesis bahwa lonjakan aset otomatis mengangkat nilai saham perlu diuji terhadap jumlah saham beredar yang ikut melonjak secara signifikan.

Hal yang perlu dipantau berikutnya adalah pengumuman harga pelaksanaan, struktur penyerapan saham baru, hasil RUPSLB, laporan penilai independen, serta apakah volume tetap tinggi atau justru mengering setelah euforia mereda.

Pantau dan Eksekusi Lebih Cepat Lewat Ajaib

Aksi korporasi berskala besar seperti ini dapat membuat harga bergerak cepat di kedua arah. Kondisi seperti ini, termasuk volatilitas setelah pengumuman dan potensi perubahan harga saat memasuki tahap ex-date, menuntut alat pantau dan eksekusi yang sama gesitnya dengan pergerakan harganya.

Fitur Fast Trade di Ajaib menampilkan order book, panel beli jual, info cash, trade limit, dan max sell dalam satu panel, serta mendukung revisi dan pembatalan order dengan cepat saat harga bergerak. Fast Trade juga kompatibel dengan mode Reguler, XTRA Day Trading, XTRA Trade Limit, dan Margin Trading, sehingga dapat menyesuaikan gaya trading Anda.

Download Ajaib dan Mulai trading dengan Fast Trade Ajaib.

Disclaimer: Investasi mengandung risiko dan seluruhnya menjadi tanggung jawab pribadi. Ajaib Sekuritas membuat informasi ini melalui riset internal perusahaan, tidak dipengaruhi pihak manapun, dan bukan merupakan rekomendasi, ajakan, usulan ataupun paksaan untuk melakukan transaksi jual/beli Efek. Harga saham berfluktuasi secara real-time. Harap berinvestasi sesuai keputusan pribadi.

Sumber:

• Keterbukaan Informasi PT DMS Propertindo Tbk (KOTA) (28 Agustus 2026)
• IDXChannel, “DMS Propertindo (KOTA) Ungkap Rencana Rights Issue Jumbo, Bidik Dana Lebih dari Rp4,4 Triliun” (28 Agustus 2026)
• CNBC Indonesia, “Emiten RI Ini Rights Issue Jumbo, Incar Duit Rp4,95 T dan Mau Akuisisi” (1 September 2026)
• Bursa Efek Indonesia, IDX Monthly Statistics Juli 2026
• BursaNusantara, “Rights Issue KOTA Rp4,4 Triliun: Ekspansi 571 Ha” (28 Agustus 2026)