Ajaib.co.id – Sebagai salah satu aset terbesar dalam kehidupan seseorang, rumah adalah hal yang sudah sewajarnya kita miliki. Rumah adalah aset yang baik karena dalam jangka panjang nilainya cenderung meningkat. Manfaatkan memiliki rumah meski harus mencicil dengan kredit kepemilikan rumah (KPR).
Data yang didapat dari Indeks Harga Properti Residensial mengatakan bahwa pada tahun-tahun belakangan ini yaitu 2018, 2019 dan 2020 kenaikan harga rumah hanya sebesar 2% saja.
Rumah mewah lebih kecil lagi kenaikannya yaitu 0,86%. Kenaikan harga rumah terbesar terjadi saat booming properti di tahun 2013, saat itu rumah-rumah mengalami kenaikan sebesar 13,5%. kenaikan rata-rata harga rumah dalam lima tahun belakangan ada di kisaran 3-5% saja.
Nah, jika kamu sudah mantapkan hati untuk mengambil KPR maka pastikan kamu mempersiakannya biaya awalnya secara matang. Jumlah yang harus kamu tabung sebelum mengambil KPR akan tergantung pada besar uang muka, ditambah dana lain-lain. Jika kamu freelancer maka kamu harus menambah anggaran dana darurat pada persiapan pengajuan KPR-mu.
ILUSTRASI
Misalnya saja Timothy yang bekerja sebagai seorang freelance di bidang desain grafis berusia 27 tahun. Timothy tidak memiliki penghasilan tetap, tapi setiap bulannya ia bisa mengantongi penghasilan minimal tujuh juta rupiah per bulan.
Targetnya sebelum menikah ia ingin memiliki properti sendiri sehingga rumah tangganya kelak bisa dimulai tanpa harus mengontrak rumah. Setelah membaca artikel Ajaib yang berjudul Tips Bagi Freelancer Agar Bisa Beli Rumah, kini Timothy mencoba untuk kalkulasi biaya persiapan KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) untuk dirinya.
KPR yang dipilih oleh Timothy adalah KPR konvensional, bukan syariah dan Non-Subsidi. Timothy sebenarnya mau saja memilih yang bersubsidi, tapi dengan penghasilannya ia tidak termasuk berpendapatan rendah.
Rumah yang diincar Timothy adalah sebuah rumah di daerah Ujungberung, Bandung yang digambarkan sama seperti rumah yang sdang dipasarkan di bawah ini;
Harga properti di daerah Ujungberung memang lebih miring dibandingkan dengan properti di daerah lainnya di Bandung. Niatnya Timothy hendak mengajukan KPR untuk rumah yang dihargai kisaran 350 juta rupiah.
Setelah menemukan yang ia mau,Timothy pun melakukan persiapan untuk mengajukan KPR. Persiapan tersebut mulai dari kelengkapan dokumen hingga persiapan dana. Daftar biaya persiapan membeli properti melalui KPR adalah sebagai berikut:
- Uang muka untuk sebuah rumah di kawasan yang diincar oleh Timothy adalah sebesar 20% saja dari harga rumah. 20% dari 350 juta rupiah adalah 70 juta rupiah.
- Biaya provisi. Dalam setiap penarikan kredit akan ada biaya provisi atau biaya pemasaran yang dibebankan kepada pembeli sebesar 1-3% dari hutang. Dengan potongan uang muka, maka hutang yang akan dicicil berjumlah 280 juta rupiah. 1% dari 280 juta rupiah adalah 2,8 juta rupiah.
- Cicilan bulan pertama. Simulasi KPR yang didapat Timothy setelah berkonsultasi dengan kawannya yang bekerja di bank adalah sebagai berikut;
Dengan bunga fixed 10% per tahun dan jangka waktu selama 15 tahun maka angsuran per bulan Timothy adalah sebesar tiga juta rupiah. Sebagai tambahan, biaya yang perlu dipersiapkan termasuk cicilan bulan pertama yaitu sebesar tiga juta rupiah.
- Biaya Notaris dan pajak
Kamu harus perhatikan untuk jangan sampai melakukan transaksi di bawah tangan. Kwitansi saja tak berlaku di pengadilan, untuk melakukan pengikatan transaksi jual-beli kamu harus lakukan akad jual beli yang sah di hadapan seorang notaris.
Notaris akan mengurus akta jual-beli, akta kredit, pengurusan pajak dan biaya balik nama. Biaya atas notaris sebenarnya murah saja, namun pengurusan pajaknya perlu kamu cermati.
Pajak Pembelian atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan (BPHTB) memiliki besaran 5% x (harga jual – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Perlu kamu ketahui bahwa NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) setiap daerah berbeda-beda. NPOPTKP di Ujungberung adalah sebesar 40 juta rupiah. Maka pajak yang dibayarkan adalah sebesar;
5% x (350.000.000 – 40.000.000) = 15.500.000
Ditambah dengan biaya notaris dan lain-lain maka total untuk pengurusan dokumen adalah sekitar 20 juta rupiah.
- Dana Darurat
Sebagai seorang pekerja lepas penghasilan yang tidak tetap akan menjadi batu sandungan bagi Timothy untuk mendapat persetujuan KPR. Oleh karenanya Timothy mempersiapkan dana darurat yaitu sebesar enam kali lipat penghasilan bulanannya.
Diketahui Timothy memiliki penghasilan dengan rata-rata Sembilan juta rupiah setiap bulannya. Artinya dana darurat yang mesti dipersiapkan Timothy adalah sebesar 54 juta rupiah. Dana ini akan membuat Timothy lebih mudah disetujui untuk pengajuan KPR-nya. Sebagai seorang freelancer ia mesti meyakinkan pemberi kredit bahwa dalam keadaan sulit sekalipun ia masih memiliki dana darurat dan tidak akan memiliki masalah dengan cicilan rumah.
Ringkasan biaya persiapan KPR di atas adalah;
- Uang Muka ; 70 juta rupiah
- Biaya Provisi; 2,8 juta rupiah
- Cicilan bulan pertama; 3 juta rupiah
- Notaris dan pajak; 20 juta rupiah
- Dana darurat; 54 juta rupiah
Total semuanya adalah sebesar 149,8 juta atau dibulatkan menjadi 150 juta rupiah.
Menabung Cerdas Untuk Persiapan KPR
Dengan penghasilan rata-rata sekitar Sembilan juta rupiah setiap bulannya, maka rasio tabungan yang sehat bagi Timothy adalah sebesar 30% atau tiga juta rupiah setiap bulan.
Jika Timothy memutuskan untuk menabung seperti biasa di bank maka artinya ia membutuhkan waktu 50 bulan untuk memperoleh modal awal untuk mengajukan KPR. 50 bulan setara dengan empat tahun lebih dua bulan.
Dari data Indeks Harga Properti Residensial kita mendapati bahwa saat ini harga rumah umumnya tumbuh 3-5% per tahun. Jika demikian maka 50 bulan kemudian rumah yang diincar Timothy akan meningkat nilainya menjadi antara 393 juta hingga 446 juta rupiah.
Tentu 50 bulan kemudian setelah tabungan Timothy telah genap 150 juta rupiah (plus sedikit dari 1% bunga bank), harga rumah telah naik lebih tinggi lagi dari 350 juta menjadi 393 juta hingga 446 juta rupiah.
Timothy pun bertekad untuk lebih mengetatkan keuangannya dan menabung lebih banyak. Ia pun berencana untuk menabung empat juta rupiah setiap bulannya. Dengan empat juta setiap bulan, maka untuk mencapai 150 juta rupiah diperlukan waktu sekitar 38 bulan atau tiga tahun lebih dua bulan. Okelah, pikirnya.
Dengan waktu yang lebih singkat harga rumah pun tidak akan naik sebanyak itu. Jika kenaikan harga rumah masih sekitar 3-5% maka 38 bulan kemudian tipe rumah yang diincar Timothy akan menjadi 383 juta hingga 405 juta.
Jika demikian maka tentunya 38 bulan kemudian uang muka yang diperlukan akan lebih dari 70 juta rupiah. Jika jenis rumah yang diincar Timothy kemudian akan dihargai sebesar 383 juta hingga 405 juta, maka uang muka yang dibutuhkan adalah 77 juta rupiah hingga 81 juta.
Maka jumlah yang mesti ditabung tidak lagi 150 juta, akan tetapi menjadi 157 juta hingga 161 juta. Dengan menabung sebanyak empat juta per bulan maka ia membutuhkan waktu selama 40 bulan untuk mendapatkan sekitar 160 juta.
Duh, ternyata meski sudah mengetatkan tabungan Timothy masih harus berurusan dengan kenaikan harga property. Timothy memerlukan tabungan yang tidak biasa yang bisa melindunginya dari kenaikan harga properti yang membuat tabungannya berkembang lebih besar dari kenaikan harga properti. Oleh karena itu Timothy sebaiknya tidak menabung dengan cara biasa!
Untuk bisa mengimbangi peningkatan harga rumah selama menabung untuk persiapan KPR-nya Timothy butuh strategi menabung yang cerdas. Sebuah tabungan yang bisamengimbangi kenaikan harga rumah.
Kenyataan ini membuat Timothy termenung. Selanjutnya ia mulai melakukan pencarian tabungan investasi yang memberikan pengembalian yang lebih besar dari 3-5% per tahun.
Solusi Tabungan Investasi
Tabungan yang memberikan pengembalian yang lebih besar dari 3-5% per tahun tentu ada dan jumlah tidak hanya satu. Kamu bisa memilih saham, deposito, Surat Berharga Negara (SBN) atau reksa dana.
Timothy mengetahui bahwa saham adalah pilihan yang tepat jika menginginkan pengembalian tinggi. Kita bisa berharap banyak di saham, namun Timothy yang kesehariannya berkutat dengan desain merasa kesulitan saat hendak memahami saham. Manakah yang sudah di atas harga wajarnya, mana yang masih murah, itu membingungkan untuk Timothy.
Maka dari itu Timothy lebih memilih investasi pasif seperti deposito. Deposito menawarkan bunga sebesar 5,5% per tahun, lebih dari itu tidak dijamin oleh LPS (Lembaga Penjamin Simpanan). Timothy ingat bahwa pajak deposito adalah 20%. Artinya bunga bersih yang akan ia terima adalah sebesar 4,4%. “Wah, masih di bawah kisaran kenaikan harga rumah nih” pikir Timothy.
Lalu ia pun beralih ke SBN, ada beragam pilihan yang bisa dipilih dengan bunga yang menarik. Pajak untuk SBN pun tidak sebesar deposito, hanya 15%. Membeli obligasi di masa ini juga adalah sesuatu yang menarik karena suku bunga sedang turun, banyak yang akan membeli obligasi sehingga bisa dijual kembali di harga yang lebih tinggi.
Sayangnya sistemnya bukan seperti menabung. Ada periode pembelian tertentu. Membeli SBN artinya membeli secara lumpsum/sekaligus. Sedangkan Timothy hanya bisa DCA/menabung rutin setiap bulannya, tidak bisa lumpsum.
Akhirnya Timothy beralih ke reksa dana. Ada banyak jenis reksa dana di pasaran, ada yang berbasis saham, obligasi, pasar uang, dan gabungan dari itu semua. Membeli reksa dana menghemat waktu Timothy karena ada manajer investasi yang akan mengurus dana miliknya dan dana orang lain yang terkumpul untuk dikelola secara profesional. Reksa dana tentu ada banyak pilihannya dan Timothy memilih Ajaib sebagai tempat untuk membeli reksa dana.
Ajaib telah menyeleksi mana saja reksa dana yang dijualnya, Timo juga bisa mengecek kinerja reksa dananya melalui grafik kinerja yang ada di Ajaib. Timo memastikan bahwa ia membaca prospektus dan fund fact sheet sehingga ia bisa benar-benar yakin bahwa reksa dana yang dibelinya akan benar-benar bisa menghasilkan kinerja yang baik.
Yang paling disukai dari reksa dana adalah bahwa ia tidak perlu berinvestasi secara sekaligus. Ia bisa membeli sedikit demi sedikit setiap bulannya. Pengembalian yang ditawarkan pun beragam.
Menyesuaikan dengan situasi dan pengembalian yang diharapkan, Timothy memilih reksa dana pendapatan tetap (RDPT). Dengan pengembalian rata-rata 7-9% Timothy merasa bahwa RDPT memang cocok untuknya menabung.
Misalnya saja RHB Dana Obligasi
RHB Dana Obligasi memberikan 10,26% per tahun, Timothy merasa cocok dengan produk yang satu ini. Ia pun berencana untuk menabung reksa dana di RHB Dana Obligasi sebanyak empat juta rupiah setiap bulannya untuk persiapan KPR.
Ajaib juga memberikan kalkulator perhitungan investasi di tab selanjutnya;
Dengan menabung empat juta rupiah selama tiga tahun ternyata dengan pengembalian yang diberikan oleh RHB Dana Obligasi bisa membuat Timothy memperoleh 160 juta! Ini sesuai dengan apa yang Timothy cari! Mungkin kamu juga sedang mencari cara untuk melakukan persiapan KPR, kamu bisa coba cara menabung cerdas ala Timothy ini!
